[밀리의서재 부동산책] 부동산 트렌드 2022 - 김경민

이 책을 선택한 이유

 

밀리의 서재 부동산 카테고리 순위권에 있는 책을 보다가 책 소개 글을 보게 되었다. 부동산 트렌드 2022의 저자인 김경민 교수는 하버드 대학교 부동산, 도시계획 연구로 박사학위를 받고 현재 서울대에서 교수로 재직 중이라고 한다. 찾아보니 부동산 전문가로서 유튜브에도 많이 출연했다. 외모는 배우 오정세를 많이 닮은 것 같다. 아무튼 밀리의 서재 부동산 카테고리 상위권에는 경매를 주로 다루는 부동산 서적들이 많았는데 이 책은 부동산 시장을 전반적으로 다룬 책같아보여서 읽게 되었다.

 

 

 

부동산 트렌드 2022-김경민 저

 

이 책은 2021년 11월에 출간된 책에서는 당시 제한된 정보를 가지고 2022년도 부동산 시장을 예측했고 책을 읽는 나는 현재 실제 2022년도 부동산 시장에 직면해있기에 현 상황과 책에서 예측한 내용을 비교하면서 읽는 것이 재미있었다.

 

 

부동산 트렌드 2022의 개요

내용은 크게 3가지 부분+@로 나뉜다. 첫 파트는 부동산뿐만이 아닌 전체적인 2022년도의 트렌드 흐름(메타버스, MZ세대 , 플랫폼 등)이다. 이 부분은 개인적으로 내가 부동산 책을 읽는 건지 트렌드 코리아를 읽는건지 헷갈릴 정도로 부동산에 관련된 내용이기보다는 시대의 흐름을 다룬 부분이었다. 처음에는 부동산과 무관하게 느껴졌다. 하지만 책을 읽다 보니 결국 부동산이라는 것은 여러 가지 요인들이 복합적으로 적용된 것이기 때문에 부동산 시장을 조금 더 정확히 예측하고 대응하기 위해서는 시대의 흐름을 파악하고 있어야 한다는 생각이 들었다.

 

두 번째 파트는 부동산에 관련된 이슈들을 다룬 파트이다. 임대차 3 법, 고가 아파트와 서민 주택, 경기도 아파트의 폭등, 대선 이슈와 관련한 재개발, 재건축 이슈, 꼬마빌딩에 대한 이슈 등을 다루었다. 

 

 

세 번째 파트는 인플레이션, 금리, 매매수요지수 등의 변화에 따라 부동산 가격의 흐름이 어떻게 되는지 원리를 설명하고 2022년도의 부동산 흐름을 예측했다.

 

마지막은 빅데이터를 통해 단독, 다가구 주택의 최근 거래량이 급격하게 많아진 지역을 소개한 글이 부록처럼 되어있었다. 단독, 다가구 주택의 최근 거래량을 분석한 이유는 다음과 같다. 우리나라에서는 주거지역으로 용도가 정해져 있어도 건물 일부는 상업용 공간(식당, 카페 등)으로 이용하는 것이 가능한데 핫플레이스가 되어가는 지역은 이런 건물들의 1층이 상업용으로 이용되는 경우가 많기 때문이다. 

 

부동산 트렌드 2022 요약

 

불과 3~4년 만에 전 국민이 한 번은 들어봤을 상권이 흥했다가 망하고, 이름도 들어보지 못한 상권이 글로벌 핫 플레이스가 되는 현상은 사실 무척 무서운 일이기도 하다. 특히 한 번 쇠락한 상권은 다시 살아나기 어렵다는 점에서 공간의 ‘유행’을 이끄는 플랫폼의 영향력을 심각하게 들여다볼 측면도 있다.

-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

부동산 투자자라면 인스타그램 등 시대의 흐름을 파악하고 있어야 한다는 말처럼 들린다. '유행'에 민감하지 않으면 쇠퇴하는 상권의 부동산을 빨리 정리할 수도 없고 떠오르는 상권의 부동산 가격이 오르기 전에 빠르게 매수할 수도 없다. 결국 요즘 새로운 상권을 만들고 상권을 이용하는 세대는 MZ세대이기 때문에 부동산 투자자라면 MZ세대의 트렌드에도 항상 신경을 곤두세워야 한다.

 

 

 

 

 따라서 앞으로는 과거처럼 창고와 물류업체가 리테일에 밀려 외곽으로 나가는 것이 아니라, 창고업이 도심에서 리테일의 기능을 보완할 가능성이 크다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

근 몇 년간 이커머스 시장이 엄청난 성장을 보여줬다. 그로 인해 유통, 물류업의 중요성이 점차 커지고 있는 상황이다. 미국의 아마존이 대표적으로 이커머스를 장악하며 유통, 물류사업에 더욱 신경을 쓰고 있고 우리나라에서도 쓱 닷컴, 쿠팡, 마켓 컬리 등이 당일배송 등에 신경을 쓰며 경쟁하고있다. 특히 아마존은 '2시간 배송'을 대표로 빠른 배송에 힘을 주고 있다. 고객에게 최종적으로 배송되는 구간을 라스트 마일 딜리버리(Last Mile Delivery)라고 한다. 라스트 마일 딜리버리를 빠르게 하기 위해서는 물류창고가 도시 외곽지역에 위치하는 것이 아닌 도심지역에 위치해야한다는 것이 이 책의 내용이다. 아마존 같은경우 임차료가 비싼 도심의 건물 대신 하늘 공간을 활용하는 아이디어에 특허를 내기도 했지만 상용화에는 아직 시간이 걸릴 것으로 보인다. SSG닷컴, 롯데ON 같은경우 이미 도심지역에 물류창고 겸용으로 사용할 수 있는 대형마트들을 가지고 있다. 하지만 온라인을 기반으로 시작한 쿠팡, 마켓컬리 등의 기업이 도심지역에 물류창고를 필요로 한다면 도심지역 부동산 수요가 늘어 부동산 가격이 올라갈 가능성이 있다. 개인적으로 이게 당분간은 부동산 가격 형성에 미치는 영향은 굉장히 미미할 것 같다. 하지만 점점 이커머스 시장이 성장하고 영향력이 커진다면 부동산 시장에도 유의미한 영향을 미칠 수 있지 않을까?

 

 

 

 

따라서 오프라인의 위기는 더 정확히 말하자면 판매 위주의 오프라인 상업시설의 위기이며, 오프라인 경험 공간에는 여전히 새로운 가능성이 존재한다.
실질적인 판매는 온라인과 모바일 플랫폼에서 일어나게 하되, 오프라인에서는 그와 관련한 새롭고 차별적인 공간 경험을 제공하는 것이다. 이런 맥락에서 오프라인 리테일 상업시설은 새로운 방향으로의 혁신을 요구받고 있다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

온라인 이커머스의 성장으로 오프라인 매장에서 구매하는 비율이 줄어들고 있다. 하지만 MZ세대들은 여전히 오프라인 공간을 찾는다. 구매가 아닌 경험을 위해서이다. 더 현대 같은 대형 백화점이나 쇼핑몰뿐만 아니라  MZ세대의 핫플레이스로 떠오르고 있는 성수동에서도 팝업스토어가 열렸다 하면 사람들이 몰린다. 팝업스토어의 포토존과 현장 이벤트 참여 등은 온라인에서는 경험할 수 없는 '경험'이다. 단순히 물건을 판매하는 것이 아니라 고객들에게 경험을 하게 하고 좋은 이미지를 심어주며 상품을 노출시키는 것이 그 목적이다. 홍대에 있는 무신사 테라스도 비슷한 맥락으로 이해할 수 있다. 무신사는 온라인 쇼핑몰이다. 하지만 최근 오프라인에서 무신사를 '경험'할 수 있는 무신사 테라스를 홍대에 오픈했다. 무신사 테라스에 가보면 극히 일부의 공간만 옷을 판매하는 데 사용하고 나머지 공간은 '경험'을 할 수 있게 한다. 빌딩의 고층에서 탁 트인 시야와 함께 커피를 한 잔 마실 수도 있고 편하게 누워있을 수도 있는 의자를 제공하여 다른 카페나 옷가게와 차별화된 경험을 할 수 있다. 이커머스가 아무리 활성화되어도 오프라인의 '경험'은 대체할 수 없다. 그럼 부동산 시장과 이 현상을 연결 지어 생각해보자. 이러한 '경험'이 필요 없다면 오프라인 공간은 가치가 떨어질 것이고 임차 수요가 줄어들 것이다. 수요가 줄어들면 부동산 가격이 하락하거나 횡보할 가능성이 높다. 하지만 '경험'을 제공할 수 있는 공간이 필요한 기업들은 MZ세대가 몰리는 입지에 부동산 수요가 있을 것이다. 임대를 하는 입장에서도 단순히 물건을 판매하는 매장보다는 고객에게 경험을 제공할 수 있는 임차인을 들이는 것이 부동산의 가치 상승에도 유리하고 임대수익을 안정적으로 얻는 데에도 유리할 것이다.

 

 

 

 

MZ세대는 미래에 유행할 트렌드를 미리 경험하고 선도한다. 이 경험이 부모 세대인 베이비부머 세대와 X세대에 전달되며 트렌드 세터와 트렌드 팔로워라는 새로운 관계가 형성되고 있다. 또한 MZ세대의 존재 자체가 강력한 플랫폼이 되었듯, 부모 세대 역시 세대 자체가 플랫폼화 되는 현상을 보이고 있다. 부모 세대도 이제는 SNS를 적극적으로 활용하기 시작했으며, 심지어는 디지털 기기 사용을 어려워하던 70세 이상의 연령층도 카카오톡 단체 대화방 등을 통해 다양한 정보를 공유하고 확대, 재생산하고 있다.

-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

조사에 따르면 MZ세대가 몰리는 상권은 약 2년 뒤 베이비부머 세대(MZ세대의 부모세대)가 몰리는 현상이 많이 관찰되었다고 한다. 10년 전만 해도 부모가 자녀의 손을 끌고 상권을 형성했다면 지금은 MZ세대가 부모세대에게 정보를 공유하고 추천하며 상권을 형성하고 있는 것이다. MZ세대는 부모세대보다 SNS와 검색을 통한 정보 탐색에 능통하기 때문에 부모세대가 모르는 새로운 장소를 계속 발견할 수 있다. 하지만 부모세대인 베이비부머 세대는 비교적 제한된 정보만 가지고 활동을 한다. 부동산의 관점에서 보면 어떤 상권에 대한 MZ세대의 인기가 시들해져도 향후 몇 년간은 베이비부머 세대의 방문을 기대할 수 있다는 점이 있다. 그리고 새로운 상권 형성을 위해서 또는 베이비부머 세대의 방문을 유도하기 위해서는 먼저 MZ세대의 방문을 유도해야 한다는 생각도 해볼 수 있다. 임대인 입장에서는 MZ세대가 한번 몰렸던 곳에 베이비부머 세대를 타깃으로 한 임차인을 들인다면 어느 정도 안정된 임대수익을 예상해볼 수 있다. 

 

 

 

 

우리나라 경기는 기본적으로 우상향 추세이기 때문에 부동산 가격 역시 크게는 우상향 추세선 안에서 상승-하락-상승의 패턴이 나타난다. 또한 상승 기간과 하락 기간이 조금 다른데, 일반적으로 상승 기간이 더 길다.
  더하여 부동산 가격의 상승과 하락에 크게 영향을 주는 이자율에 대해서도 알아야 할 필요가 있다. 추후 ‘이자율’과 관련한 파트에서 자세히 설명하겠지만, 부동산 가격은 이자율과 반대로 작동한다. 다른 조건이 없을 때 이자율이 오르면 부동산 가격이 하락·정체되고 이자율이 내려가면 부동산 가격이 오르는 것이다. 2010년대 서울시 아파트 시세가 그랬듯 하락 기간은 4~5년 정도로 길게 이어질 수 있다. 따라서 이자율 인상과 같은 부정적 효과가 발생하는 경우 4~5년의 하락 기간을 감수하고 버틸 수 있어야 한다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

 

한국은행에서 최근 기준금리를 2.25%까지 올리며 '빅스 탭'을 보여주었다. 오직 금리만이 부동산 가격에 영향을 미치는 것은 아니겠지만 그래도 금리와 부동산은 관련성이 있다. 금리가 높아지면 시장에 통화량이 줄어든다. 부동산 투자를 하는 리스크를 감수하기보다 예적금을 통해 안정적인 수익을 얻으려는 사람들이 생겨 부동산 수요가 감소하고 부동산 시장은 침체, 하락을 겪을 가능성이 커진다. 또한 부동산 매수를 생각하고 있는 사람들이 있었더라도 높아진 금리를 부담하기 어려워져 매수를 포기하여 수요가 줄어들기도 한다. 반대로 금리가 낮아지면 예적금을 하기보다는 적극적인 부동산 투자수요가 높아지고 대출금이 많아져도 이자부담이 상대적으로 적기 때문에 적극적으로 대출을 받아 부동산 매수를 하려는 사람들이 많아진다. 수요가 많아지면 부동산 시장은 상승장 일 확률이 높아진다. 금리를 올리기 시작한 지금 전국적으로 부동산 시장은 조금씩 하락하는 모습을 보여주고 있다. 부동산이라는 자산은 하방경직성이 높은 자산이라는 점이 부동산 가격의 급락을 막아줄 수는 있겠지만 장기적으로 높은 금리가 이어진다면 부동산 수요는 줄어들 수밖에 없고 부동산 시장은 침체기를 겪을 수밖에 없다. 금리라는 것은 올릴 때는 이슈가 많이 되지만 내릴 때는 사람들의 관심이 그다지 크지 않다. 차츰차츰 금리가 내려가다 보면 다시 부동산 상승장이 올 것이라고 생각하기 때문에 금리가 내려갈 기미가 보일 때 부동산을 매수하는 것도 좋은 타이밍이 될 수 있을 거 같다.

 

 

 

 

자본주의 시장에서 부동산 가격의 향방은 누구도 단언할 수 없다. 그렇지만 미래 서울시 아파트 가격 예상에 있어 한 가지 확실한 건, 결코 부동산 가격이 대폭등이 일어나기 전 수준으로 돌아가지는 않을 것이라는 점이다. 부동산은 ‘하방경직성(수요와 공급의 법칙에 의하면 하락해야 할 가격이 어떤 원인으로 인해 내려가지 않는 현상)’이 강한 자산이기 때문이다.
    즉, 쉽게 가격이 내려가지 않는 성질이 있다는 뜻이다. 부동산은 적지 않은 규모의 투자를 전제로 하는 재화인 만큼, 소유주는 결코 손해를 보면서 팔려고 하지 않는다. 특히 자기 자본이 많이 투입된 경우, 하락 폭이 크더라도 팔지 않고 버틸 가능성이 매우 크다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

부동산은 하방경직성이 강한 자산이다. 최근 5년 동안 엄청난 급등을 해서 지금의 하락장은 어느 정도 정상적인 것처럼 보여진다. 하지만 하락장이라고 해서 다시 2016년도의 부동산 가격만 기다리면 안된다. 그러다가는 하락장이 끝나고 다시 부동산 가격이 폭등해서 내 집마련이 더 멀어질 수도 있다. 부동산 시장은 장기적으로는 우상향해왔기에 저점을 맞추려고 하기보다는 어느정도 내가 생각한 가격이 오면 과감하게 매수하는 전략이 필요하다.

 

 

 

거래량과 가격은 함께 움직인다. 거래량이 증가하면 가격이 상승하는 패턴이 나타나며 거래량이 감소하면 가격이 하락한다. 따라서 향후 매수나 매도 시점을 판단할 때는 거래량이 터지거나 급격히 줄어드는 시점을 (가급적 분기별 분석으로) 살펴봐야 한다. 부동산에 대해 공부하거나 부동산에 투자하려는 사람이라면 가격 등락을 관찰하는 것에 더해 거래량에 대한 이해도 중요하게 여겨야 한다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

 

최근 거래절벽이라고 불릴 정도로 거래량이 줄었다. 그러면서 부동산 가격이 떨어지고 있다. 아직 금리, 거래량, 부동산 가격의 상관관계를 정확하게는 이해하지 못하겠지만 아무튼 높은 금리와 낮은 거래량이 지속되는 한 부동산 시장이 당분간 침체기를 겪을 것은 분명해 보인다.

 

 

 

임대차 3 법은 2020년 7월 30일부터 시행된 ‘전월세 신고제’, ‘전월세 상한제’, ‘계약갱신청구권제’를 묶어 통칭한다. ‘전월세 신고제’는 주택 임대차 계약 후 30일 내로 지자체에 계약사항을 의무적으로 신고하는 제도고, ‘전월세 상한제’는 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 5% 내로 제한하는 것, ‘계약갱신청구권제’는 임대차 보장 기간을 기존 2년에서 4년으로 늘린 것이다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

임대차 3 법이 나올 당시에는 부동산에 아무런 관심이 없어서 법의 내용에 대해서는 잘 몰랐다. 임대차 3 법은 위의 글처럼 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 3가지를 말하는데 신고제는 어떤 영향이 있는지 잘 모르겠다. 하지만 전월세 상한제나 계약갱신청구권제는 전월세 임대인, 임차인에게 직접적으로 영향이 있는 정책이다. 임차인 입장에서는 원래의 시세에서 비슷한 가격(5% 이내)으로 4년까지 임차할 수 있는 것처럼 보인다. 하지만 임대인 입장에서는 4년 동안 가격을 5% 이상 올릴 수 없기 때문에 애초에 계약을 할 때부터 높은 금액을 부르게 될 수 있다.  임대차 3 법이 시행된 직후 바로 계약갱신청구권을 사용한 임대차 계약의 경우 8월 초부터 매물이 나오고 임차인들도 새로운 집을 구하게 된다. 그래서 올 8월부터 전셋값이 폭등하는 전세대란이 올 것이라고 예측하는 사람들이 많았다. 하지만 전세가가 폭등하기는커녕 부동산 매매가가 떨어져 가면서 전세 가격도 같이 떨어지는 상황을 마주하고 있다.

 

 

 

전세 가격이 오를 경우 사람들이 취할 수 있는 선택지는 다음의 4가지가 있다. ①돈을 더 보태 매매 시장으로 가는 것, ②조금 더 저렴한 전세 매물을 찾아 이주하는 것, ③거주지를 경기도 등 외곽으로 옮기는 것, ④열위 시장인 다세대나 연립으로 이주하는 것.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

전세가격이 오르면 일어날 수 있는 상황들이다. 하지만 전세가격이 하락하는 국면으로 접어들었기 때문에 당분간은 위 현상이 일어나지는 않을 것으로 보인다. 

 

 

 

 

즉 서울 대표 구의 아파트 가격이 상승하면, 그 영향으로 경기도권 인접 시의 아파트 가격은 시차를 두고 함께 상승하지만, 가격 폭은 서울의 상승률에 못 미치는 경우가 대부분이라는 의미다. 게다가 가격이 내려갈 때는 서울과 경기도가 같이 하락한다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

서울에 있는 아파트 가격이 올라가면 서울과 인접한 도시의 집값에도 영향을 미치기 때문에 부동산 투자자라면 서울에 집을 가지고 있거나 살 여건이 안되더라도 항상 서울의 집값에 관심을 가지고 있어야 한다.

 

 

 

 

 이렇게 전국적으로 아파트 가격의 폭등이 일어난 가장 큰 원인은 저금리로 인해 늘어난 유동성이다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

코로나로 경제 침체가 예상되자 정부에서는 금리를 계속해서 낮추었다. 기준금리는 0.5%까지 내려갔으며 부동산 가격의 변화를 보면 금리와 유동성이 분명히 부동산 가격에 영향을 미친 것으로 보인다.

 

 

 

 2022년과 2023년 아파트 입주 물량 예상치는 대략 대구 연평균 27,000채, 인천 37,000채, 대전 6,000채 등으로, 과거 10년 혹은 3년과 비교해 평균 이상의 공급이 예상된다. 부산과 광주의 경우도 2022년에 상당한 물량이 공급될 예정이다. 부산시는 역대 두 번째로 큰 규모로 약 26,000채, 광주는 역대 최대 물량인 약 13,000채가 공급된다. 세종을 제외한 모든 지방 대도시의 인구가 줄어들 것으로 예상되는데 공급은 오히려 늘어나는 상황이다. 따라서 일부 지방 광역시에서는 수요 대비 공급 충격이 나타나 가격이 정체되거나 하락할 가능성이 있다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

부동산 시장도 시장이기 때문에 결국은 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. 현재 금리가 오르면서 수요가 적어지고 있는 상황에서 전국의 광역시에 평균 이상의 공급이 예상된다는 것은 광역시 부동산의 가격이 빠질 가능성이 높다는 의미이다. 광역시의 부동산 가격 추이를 보면서 실제로 그런지 확인해볼 필요가 있을 것 같다.

 

 

 

 

2011년을 기준으로 볼 때 5년 내(2006~2011년)에 건설된 서울시 신축 아파트의 평균 평당가는 2,161만 원이었다. 구축 아파트 평당가인 1,885만 원보다 약 15% 비싼 가격이다. 이는 신축 아파트 프리미엄이 15% 임을 의미한다. 신축의 인기는 빠르게 상승해 2010년대 중반에는 프리미엄이 약 25%로 치솟았고, 2018년 이후에는 30% 이상으로 상승했다. 2020년에는 5년 내(2015~2020년)에 건설된 아파트 평당가가 4,932만 원이었는데 이는 구축의 3,539만 원에 비해 39%가량 높은 가격이었다. 신축 아파트에 대한 선호가 증가했음이 데이터를 통해 뚜렷하게 나타난다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

신축 아파트에 대한 프리미엄이 10년 전보다 2.5배 이상 올랐다. 당연히 신축 아파트의 공급은 적고 수요가 많아 프리미엄가격이 폭등한 것이겠지만 어떻게 보면 신축아파트에 거품이 껴있다고 볼 수도 있을 것 같다. 신축아파트는 결국은 시간이 지나면 구축아파트가 된다. 신축아파트 매수 시에는 같은 동네에 새로운 신축 아파트가 생기면 신축 프리미엄이 떨어질 것을 염두에 두고 있어야 한다.

 

 

 

 

‘재건축’이란 정비기반시설은 양호하지만 불량 노후 건축물이 있는 공동주택의 주거환경을 개선하기 위해 이루어지는 사업을 뜻한다. 다른 시설은 그대로 두고 아파트나 연립주택지구를 철거하고 다시 짓는 것이 이에 해당한다. 반면 ‘재개발’은 정비기반시설도 열악하고 불량노후건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 및 도시환경을 전반적으로 개선하기 위한 사업이다. 
재건축은 공사기간이 짧고 수익률이 높다는 장점이 있지만 재개발과 달리 안전진단이 필요하고 규제가 많다는 특징이 있다.
또한 실제로 재건축이 진행되는 기간에는 전세 시장에도 큰 변화가 일어난다. 대단위 재건축 아파트 거주자들은 공사 기간에 인근 아파트에 전세로 살고자 한다. 아파트라는 주거 공간은 특성상 동질적인 주민들이 모여 사는 경우가 많고, 이들의 비슷한 수요는 인근 전세 가격을 부채질한다. 따라서 재건축 아파트 주변의 전세 가격은 오를 수밖에 없다.
재개발은 재건축과 달리 추진될 때 기존 아파트 가격 자체에 영향을 주지 않는다. 대신 기존의 다세대·연립주택 가격에 영향을 준다. 그 말은 즉, 아파트 시장이 아닌 해당 지역의 토지 시장에 영향을 준다는 것이다. 따라서 후보자가 재개발 관련 공약을 제시할 때는 일반 시민들에게 ‘기존 아파트 가격에 영향을 주지 않으면서 미래 아파트 공급을 가능케 한다’라는 긍정적 메시지를 줄 수 있다. 이는 재개발 구역으로 묶인 지역 주민들의 지지를 이끌어낼 수 있다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

이 책을 읽기 전에는 재건축과 재개발의 개념이 정확히 머리에 들어있지 않았다. 재건축이 일어나면 재건축된 아파트가 주위 아파트에 비해 신축 아파트가 되니 주변지역의 부동산 시장에는 부정적인 영향만 가져올 것이라고 생각했다. 하지만 책을 읽고 보니 재건축이 일어나면 근처 전세 수요가 늘어날 수 있겠구나 하고 생각했다. 공약에서 재건축보다 재개발을 더 많이 내세우는 이유도 알게 되었다. 

 

 

 

 

꼬마빌딩으로 수요가 몰린 또 다른 요인은 부동산 세제의 차이다. 고가 아파트는 재산세와 더불어 종부세(종합부동산세) 대상이 된다. 1 주택의 경우도 11억 원 이상의 금액에 해당하면 종부세 과세 대상이 될 수 있다. 하지만 꼬마빌딩은 주택이 아닌 만큼 종부세 납부 대상에 잡히지 않는다. 따라서 종부세 부담으로 인해 주택을 처분한 사람들이 꼬마빌딩으로 투자를 연결할 가능성이 충분하다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

 

저금리 시대에서 종부세를 피하면서 투자를 하기에 꼬마빌딩이 꽤 괜찮았던 것 같다. 하지만 최근 금리도 높아지고 있고 무엇보다 다주택자에 대한 규제를 풀어주는 정책이 나오고 있다. 다주택자 종부세 부담이 줄었기에 꼬마빌딩은 현재 투자용으로 그다지 매력적으로 보이지 않는다.

 

 

 

 

정책 실패로 인해 야기된 사회적 트렌드가 또 있다. 바로 단독·다가구 주택의 용도를 ‘근생(근린생활시설)’으로 변경시키는 것이다. 
매수인은 상황이 급한 매도인(수십억 원대 건물을 팔려고 하지만 매수인이 없어 주변 시세에 비해 20% 할인을 감수한 건물주)을 찾는다. 등기부 등본을 떼서 대출을 많이 낀 매도인을 찾는 것도 방법이며, 미국에는 이런 상황을 이용하는 전문 프롭 테크 회사도 있다. 즉 매수인은 잠재적 매도인 리스트를 확보한 후 이를 바탕으로 할인된 물건을 사려하는 것이다.
  이런 거래에 있어 매수인은 매도인에게 계약금으로 거래액의 10%를 주며 한 가지 조건을 건다. 잔금 내는 기간을 6개월 뒤로 할 테니, 그전까지 세입자들을 내보내고 건물 용도를 주택에서 근생으로 바꿔야 한다는 것이다. 잔금을 치르는 시점에 건물 용도가 근생으로 변경되어 있는 경우, 은행 대출이 70%까지 나오기 때문이다.
건물 매수인은 할인된 가격에 건물을 매입하기는 했지만, 명도 리스크(부동산의 점유를 인도받지 못할 위험)를 떠안고 건물을 매입하는 위험 부담도 동시에 가져갔다고 볼 수 있다. 매수인은 이런 투자 형태로 단기간에 20~30% 이익을 얻을 수 있다. 하지만 이처럼 한번 단독·다가구주택이 근생으로 바뀌면 이후 그 건물은 더 이상 할인되어 팔리지 않으며, 주변 시장 가격으로 수렴하게 된다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

 

이전에 부읽남 책을 읽으면서 용도가 주택이 아닌 근린생활시설로 되어있으면 조심하라는 글을 본 적이 있다. 어떤 점 때문에 조심해야 하는지는 기억이 나지 않는다. 이 책에서는 오히려 용도를 근린생활시설로 바꾸도록 유도한 후 싸게 매입해서 이익을 얻는 투자자들의 관점으로 다루었다. 근린생활시설로 바꾸었을 때 어떤 장단점 때문에 조심해야 하고 또 일부러 바꾸게 하는지는 잘 모르겠다. 하지만 두 부동산 책에서 모두 언급한 것을 보니 꼭 알아두어야 할 내용이라고 생각이 들어서 이 부분에 대해 공부를 더 해봐야 할 것 같다.

 

 

 

 

부동산 가격의 다양한 변수 중에서도 가장 중요한 것은 외부에서 발생하는 3가지 변수인 ‘인플레이션’, ‘이자율’, ‘경제성장률’이다. 내부에서 일어나는 변수에는 수요와 공급이 있는데, 이는 미래 서울시 아파트 가격을 예측하는 데 절대적인 영향을 발휘하지는 않는다. 왜냐하면 수요의 경우 서울은 경기권에서 서울로 진입하고 싶어 하는 대기수요가 항상 존재하기 때문이고, 공급은 인·허가와 준공 트렌드를 통해 향후 3년간의 향방을 쉽게 판단할 수 있기 때문이다. 문제가 되는 것은 앞서 언급한 3가지이다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

서울의 아파트 수요는 항상 넘치고 공급은 정해져 있기 때문에 서울 아파트는 수요와 공급보다 외부 요인이 더 영향이 크다는 시각이다. 인플레이션이 나타나면 원자재값 상승, 인건비 상승 등으로 신축 아파트 가격이 비싸지고 조금 더 저렴한 구축 아파트로 수요층이 눈을 돌리면 구축 아파트에도 가격 상승이 따라오게 된다. 금리와 부동산의 관계는 앞서 살펴보았다.

 

 

 

 

‘매매수요지수’란 시장의 전반적인 거래 수준을 나타내는 지표로 2006년 이후 전체 거래량과 해당 분기의 거래량을 비교해 계산한다. 절대적인 거래량이 많고 적음의 문제가 아니라, 전 시점 대비 해당 시점의 거래량 수준을 알려줌으로써 매매에 대한 수요가 어느 정도인지를 짐작하게 한다.
부동산은 장기적으로 보았을 때, 평균으로 회귀하는 경향이 있다. 즉 시장의 총량이 비슷하다고 했을 때, 외부 충격으로 부풀어진 형태가 시간이 지나면 원 상태로 돌아가는 것이다. 따라서 장기간에 걸친 평균값 대비 현시점의 거래량이 지나치게 높다면, 현재 시장에 수요가 급격하게 몰려 있음을 뜻한다. 반대로 평균값 대비 현 시점의 값이 매우 낮다면, 시장에 수요가 사라지고 본격적인 대세하락으로 진입함을 뜻한다. 매매수요지수는 2006년 이후 16년간의 장기 평균수요(거래량) 대비 현 시점 수요(거래량)의 변동 폭으로 이해할 수 있다. 따라서 거래량이 장기 평균보다 많은 경우, 시장은 가격 상승으로 이동할 가능성이 커지며, 반대로 거래량이 장기 평균보다 적다면 시장 가격은 하락할 가능성이 커진다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

매매수요지수는 2006년 이후 전체 거래량과 해당 분기 거래량을 비교한 지수이다. 0보다 크면 거래량이 평균보다 많아 매매수요가 있어 가격이 오를 가능성이 높다. 0보다 작다면 수요가 적기 때문에 가격이 하락하는 것이 정상적인 시장이다. 부읽남의 책에서 '아파트 지수'라는 단어가 나온 적이 있다. 의미가 있을지는 모르겠지만 여기서 나온 매매 수요지수는 2006년 이후를 기준으로, 아파트 지수는 2006년을 기준으로 아파트의 실거래가와 가격변동률을 나타낸 것이었다. 

 

 

 

2013년 3분기 이후 투자수익률은 단기간 상승하는 시점도 있었지만, ‘대세하락’의 흐름을 보여주고 있다. 이렇게 대세하락이나 대세 상승이 긴 경우, 투자수익률 트렌드는 시차를 두고 금리와 유사한 흐름을 따라간다. 금리가 오르면 투자수익률도 오르고 금리나 낮아지면 투자수익률도 낮아지는 형태를 띠는 것이다.
-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

투자수익률은 무조건 높다고, 무조건 낮다고 좋은 것이 아니다. 투자수익률은 1년 순수입을 건물 가격으로 나눈 것이기 때문에 진짜로 수익이 잘 나서 수익률이 높을 수도 있지만 건물 가격이 낮아져 수익률이 오른 것일 수도 있다. 주식의 배당수익률과 비슷한 것 같다. 배당률이 7~8%가 되더라도 배당금이 오르기보단 주가가 떨어져서 배당률이 높아지는 경우도 있기 때문이다. 

 

 

 

 

인플레이션이 오면 물가가 상승해 철강, 시멘트 등의 원자재 가격이 상승한다. 원자재의 가격이 오르면 연이어 원자재로 만드는 공산품의 가격이 올라가고, 인건비의 상승 역시 순차적으로 발생한다. 이런 상황에서 부동산을 새롭게 건설하거나 리모델링을 하게 되면 어떻게 될까? 원자재 가격과 인건비가 크게 상승한 만큼, 인플레이션이 오기 전에는 예상하지 못했던 비용이 추가로 발생할 것이다. 건설비의 규모 자체가 커지는 것이다. 몇몇 대기업은 이러한 상황에 대비해 원자재를 특정 가격에 미리 구매해둠으로써 어느 정도 건설비를 방어하기도 한다. 그러나 인플레이션으로 인한 일련의 비용 상승은 대부분 건설비를 상승시킨다.  건설에 드는 비용이 늘어나면 신축 건물의 가격이 올라가는 것은 당연하다. 게다가 이는 연쇄적으로 신축 건물 주변의 기존 건물 가격까지도 끌어올린다. 비싸진 신축 건물을 구매하지 못한 사람들이 그 대안으로 인근의 구축 건물로 옮겨가기 때문이다. 따라서 인플레이션이 발생하면 구축 건물은 신축 건물 가격의 상승분만큼 비례해서 동반 상승할 확률이 매우 커진다. 인플레이션이 발생할 경우 실물자산의 가치 상승은 불가피하며, 대표적 실물자산인 부동산 가격도 오를 가능성이 상당히 커진다고 결론 내릴 수 있다.

-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

인플레이션과 부동산 가격의 상관관계를 설명한 내용이다. 많이 간추린 내용일 것이라고 생각하긴 하지만 이 글만 본다면 생각보다 인플레이션과 부동산 가격의 관계는 단순하다고 느껴진다. '인플레이션은 곧 부동산 가격 상승을 불러올 가능성이 높다'라는 것을 전제로 하고 다른 책에서 설명하는 내용들을 종합하여 이해해야 할 것 같다.

 

 

 

 

이자율은 부동산 가격과 부동산 투자수익률에 지대한 영향을 미친다. 이는 이자율이 ‘유동성(시장 내 흐르는 자금의 규모)’과 직접적인 연관이 있기 때문이다. 이자율이 내려가면 사람들은 은행에 돈을 맡기고 싶은 유인이 사라지고 많은 양의 현금이 다른 용처를 찾아 흐른다. 시중에 자금이 풀려 유동성이 증가하는 것이다. 그러면 은행에 돈을 예치하는 것보다 부동산을 사는 편을 선택하는 사람들이 늘어날 수 있고 자연히 부동산 가격도 상승하게 된다.

-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

 

이자율과 부동산 가격의 상관관계이다. 역시 단순하게 설명하여 큰 틀은 이해가 간다. 이자율 상승은 유동성을 낮추고 부동산 수요를 줄인다. / 이자율 하락은 유동성을 높이고 부동산 수요를 늘린다. 하지만 그 안에 세부적인 변화가 어떤 작용을 할지는 다른 책을 보며 이해를 해야 할 것 같다.

 

 

 

금리 인하를 단행한 후 부동산 가격이 하락을 멈추고 상승으로 방향이 전환되기까지는 최소 몇 개월의 시간이 걸린다.  부동산 시장이 침체되었던 2012년 7월에 기준금리는 3.25%에서 3.0%로, 같은 해 10월에는 다시 2.75%로 내려갔다. 그러나 서울시 아파트 가격이 기나긴 하락세를 멈추고 다시 반등하기 시작한 건 12월이 되어서였다. 즉 7월에 시작한 금리 인하 조치의 효과가 약 5개월 뒤에 시차를 두고 나타난 것이다.    왜 금리 변동의 효과가 시장에서 즉각 나타나지 않는 걸까? 이는 부동산 시장 참여자들이 과거의 시장 동향에 의지하는 경향(Backward-Looking)이 강하기 때문이다. 부동산 침체가 장기간 지속된다면 시장 참여자들은 과거의 가격이 하락세였기 때문에 앞으로도 하락할 것이라 믿는 경향이 강하고, 반대로 부동산 시장이 활황인 경우는 미래의 가격도 계속 오를 것이라는 믿음이 매우 강하다.

-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

금리가 인하되고 몇 개월이 지나면 부동산 시장에 반영이 되어 상승하기 시작한다고 한다. 최근 금리가 많이 올랐다. 미국이 금리를 올렸기 때문에 어쩔 수 없이 올리긴 했지만 미국이 인플레이션을 어느 정도 잡고 금리를 내리기 시작한다면 우리나라도 금리를 내릴 가능성이 높다. 그때 금리가 움직일 때 실제로 부동산 시장이 몇 개월간의 시차를 두고 움직이는지 지켜보고 싶다.

 

 

 

 

팔지 않고 버티는 사람들의 존재는 금리 인상 시 아파트 가격 하락 폭을 줄일 것이다.

만약 정부가 명확한 공급 사인을 주고 미래에 충분한 주택 공급이 이루어질 테니 안심하라는 의사를 전달한다면 양상은 또 달라질 수 있다. 사람들은 그런 메시지를 접하면 공급 충격으로 인한 가격 정체를 예상할 것이다. 공급량이 늘며 상대적으로 미래 가격 상승에 사람들의 관심이 줄어드는 경우, 일부 계층에게 연 120~240만 원은 부담이 될 수 있다. 큰 상승을 기대할 수 없는 부동산의 보유 비용이 감당할 수준을 넘어버리는 것이다.

-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

현재 상황을 이해하기 좋은 내용 같다. 현재 금리는 엄청난 속도로 오르고 있지만 부동산 시장은 생각보다 하락 속도가 많이 붙지 않고 있다. 이는 팔지 않고 버티는 사람들의 존재가 있기 때문이다. 그리고 그 존재는 현재 정부가 만들고 있다. 4억 이하의 대출은 기준금리가 올랐어도 상환금리를 고정금리로 수수료 없이 전환해주는 정책을 내세우며 집값의 하락을 막으려는 모습이 보인다.

 

 

 

시장 패닉 상황이 진정되고 금리 인상이 지속되는 경우, 수요자들은 부동산 시장의 미래에 대한 생각이 바뀔 수 있다. 또한, 이자율이 상승하면 요구되는 부동산 투자수익률도 상승할 것이기에, 매수자들은 생각보다 저렴한 가격이 아니면 적극적으로 매수에 가담하지 않을 것이다. 그리고 이는 부동산 가격 하락으로 연결될 가능성이 크다.

-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

현재 상황을 가장 잘 예측한 문장이라고 생각한다. 금리 인상이 지속되고 있고 부동산 시장에 하락장 분위기가 다가오는 상황에서 매수자들도 적극적으로 매수하지 않고 매도자들도 적극적으로 매도하지 않는 상황이다. 언론에서는 이를 거래절벽이라고 표현하고 있고 거래 절벽은 결국 부동산 가격 하락으로 연결될 가능성이 높다. 금리 인상이 어느 정도 예측되는 상황이라면 충분히 예측할 법하긴 하지만 그래도 이렇게 예측을 정확히 한 것이 신기하게 느껴졌다.

 

 

 

 

성수동 클러스터에서 주목할 만한 최근 트렌드는 2호선 남쪽에 집중되었던 기존 권역이 근래 2호선 북쪽으로 확장되고 있다는 점이다. 이런 트렌드를 보여주는 대표적인 사례가 상업용 부동산 종합 개발사 SK D&D에서 개발한 ‘성수 낙낙’이다. 성수 낙낙은 복합문화시설, 라이프스타일 브랜드, 식음료 매장이 함께 있는 공간으로 2020년 SK D&D가 처음으로 선보인 대규모 상업시설 브랜드다. 성수역에서 도보 15분 정도의 거리에 있으며, 기존 상권이 주로 성수역과 뚝섬역 남쪽 중심으로 확장되던 것과 달리 북쪽에 지어졌다.

-부동산 트렌드 2022, 김경민 저

 

성수낙낙은 내가 살던 지역에서 바로 길 건너편에 있던 지역이다. 내가 2018년도 성수 낙낙 쪽에서 카페 아르바이트를 할 때만 해도 그냥 공사판 같은 느낌이었다. 하지만 어느새 힙한 공간으로 발전해있었다. 당시 알바를 하던 카페는 개인 카페였는데 큰 건물들에 스타벅스, 투썸플레이스, 백 다방 등 프랜차이즈 카페가 들어오면서 결국 내가 아르바이트하던 카페는 컴포즈 커피로 바뀌었다. 당시 사장님은 빌딩들 올라가면 손님들 많아질 거라고 개발을 호재라고 생각했었는데 오히려 카페의 유지도 힘들게 되어버려 아이러니하게 느껴졌다.

 

 

 

 

이 책을 읽으면서 부동산에는 생각보다 복합적인 사이클이 작동하고 있다는 게 느껴졌다. 부동산 관련된 금리, 정책 등에만 관심을 가지다가는 시대의 흐름을 놓칠 수도 있다. 부동산이든 주식이든 시대의 흐름을 놓치지 않고 파악하며 그 안에서 투자기회를 찾는 게 중요하다는 생각이 들었다.