[핵심정리]운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편 - 부읽남 정태익

 

부동산 책을 읽기 시작한 이유

 

나는 결혼을 빨리 하고 싶은 생각이 있었고 지금도 그렇다. 1~2년 전만 해도 여자 친구와 결혼 관련 얘기를 하면 그냥 막연한 이야기였는데 이제는 서로 신뢰도 많이 쌓이고 어느 정도 진로를 결정한 상태여서 조금 더 구체적으로 얘기하게 된다. 그리고 결혼 생활을 위해 가장 필요한 건 다름 아닌 '집'이다.  우리는 요즘 새로운 곳을 가게 되면 이곳은 살기에 어떨까? 집값은 얼마나 할까? 하면서 자연스럽게 호갱 노노를 켜는 것이 일상이 되었다. 처음에는 서울을 위주로 보다 보니 10억이 기본으로 넘는 아파트 가격들을 보며 비현실적이라는 생각이 들었었다. 하지만 최근 수원을 가서 집 값을 본 적이 있었는데 꽤나 살기 좋아 보이는 인프라임에도 4억대 아파트들이 꽤 있었고(물론 지어진 지 오래된 구축 아파트들이다) 브랜드 15년 차 아파트(비교적 신축) 아파트가 8억 정도 했다. 10억대만 보다가 꽤 좋은 인프라에 4억대 아파트가 보이자 뭔가 조금 더 현실적이라는 느낌이 왔고 본격적으로 부동산 공부도 시작해야겠다는 생각이 들었다.

 

 

 

처음에는 뭐부터 시작해야할 지 몰라 나도 기억도 안나는 새에 구독해놓은 부읽남 채널 유튜브를 봤다. 그런데 꽤나 사람이 신뢰성 있게 느껴지기도 하고 멋지다는 느낌이 들었다. 예전에 부동산 전문가이자 유튜버인 너나 위 님의 영상을 본 적도 있는데 그때는 이런 느낌을 느끼지 못했었다. 유튜버의 차이일 수도 있겠지만 그때와 지금의 내 상황의 차 이때문일 수도 있다고 생각한다. 아무튼 시간 낭비하지 말고 책을 읽어라? 부동산 공부 시작할 때는 책을 읽어라? 이런 식으로 책을 읽으라는 말을 하는 느낌의 영상을 봤다. 그래서 구독 중인 밀리의 서재 부동산 카테고리를 펴봤다. 그랬더니 우연찮게도 부읽남이 쓴 책이 베스트셀러에 올라와있었다. 그 책이 바로 내 부동산 첫 책 '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편'이다. 밀리의 서재 하이라이트 기능을 이용해서 계속 기억하고 싶은 내용들을 하이라이트 쳐놨는데 하이라이트만으로는 잘 기억에 남지 않을 것 같고 여기에 내 생각을 조금이라도 첨가해서 정리하면 더 오래 기억할 수 있을 것 같은 느낌이 들어 하이라이트 친 부분을 위주로 정리해보기로 했다.

 

 

부읽남 정태익의 부동산 투자수업

현실적인 조언이라며 ‘평범한 길’을 걸으라고 강요하는 사람들 대부분은 당신을 위하지 않습니다. 솔직히 말해 그들이 조언과 충고를 하는 이유는 자기 자신을 위해서입니다. 어쩌면 그들은 당신이 자신과 다른 길을 걷고 성공할까 봐 두려운 건지도 모릅니다. 얼마 전까지 나와 비슷했던 사람이 달라지는 모습을 보면, 가만있던 본인을 자책하게 될 테니까요. 물론 대부분 나를 진심으로 걱정해서 하는 말일 테지만, 주변의 조언이 곧 정답은 아닙니다. 내가 가려는 길에서 먼저 성공한 사람에게 조언을 들어야지, 그 길을 가보지 않은 사람의 조언은 그저 걱정과 기우에 불과하다고 생각합니다. 남들의 말을 들으면 남들처럼 살게 됩니다. 남과 다른 길을 가고 싶다면, 평범한 길을 걷는 사람들의 말에 휘둘리지 마세요.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편, 정태익 저

 

나한테 부동산 투자가 위험하다고 하지말라는 사람은 없었다. 하지만 주변의 조언을 얻은 적은 많이 있었고 그 조언자가 '먼저 성공한 사람'이 아닌 경우가 있었던 것 같다. 돌아보면 그런 조언들의 영향으로 후회되는 선택을 한 적도 있던 것 같다. 이 글의 마지막 내용처럼 나는 남과 다른 길을 가고 싶다고 희망하고 있으면서도 평범한 길을 걷는 사람들의 말에 휘둘리고 있던 것 같아서 기억에 남았다.

 

 

 

부동산 관련 책을 30권 정도 읽어보세요.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편, 정태익 저

 

이 문구를 읽고 바로 목표가 생겼다. 부동산 구입 전에 무조건 30권은 읽어볼 것이다. 주식이랑은 구매 단위 자체가 달라서 그만큼 신중해야 한다는 말로 느껴졌다.

 

 

 

그렇다면 공부가 충분한지 아닌지 어떻게 알 수 있을까요? 저는 ‘30분 강의’를 기준으로 잡습니다. 부동산 투자에 전혀 문외한인 사람을 데려다놓고 30분간 설명할 수 있다면, 이제 직접 투자를 시도해봐도 됩니다. “좋은 아파트의 기준은?”, “살기 좋은 동네란 무엇인가?” 같은 주제로 부동산 문외한인 사람에게 설명한다고 상상해보면 됩니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편, 정태익 저

 

고시생처럼 부동산 공부만 몇년동안 하고 실제 투자를 시작하지 않는 사람들의 예시를 들면서 작성된 내용이다. 너무 섣부른 투자도 문제지만 너무 기다리다가 시작을 못하는 것도 문제라는 것이다. 저자는 최소한 30권의 책을 읽고 시작, 아무리 늦어도 부동산 강의 30분이 가능하면 이제는 투자를 시작해도 된다고 말하고 있다. 30권을 읽은 후에는 30분 강의를 목표로 해봐야겠다.

 

 

 

우리가 집을 사기 힘들게 하는 4개의 벽은 바로 대출, 전세, 세금, 청약입니다. 이 벽들이 정교하게 맞물리면서 사람들은 ‘전세 살고 무주택 기간을 늘려 청약에 당첨되자’라는 결론으로 도달합니다.

사실은 아무것도 하지 않은 채 전세를 살면서 청약을 준비한다고 말하는 것이 마음의 위안은 될지 몰라도 내 집 마련에는 실질적인 도움이 되지 않습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

이 책을 읽기 전의 내 마음상태를 완전히 꿰뚫어 보는 것 같았다. 청약에 필요한 조건, 점수 계산 방식, 내가 당첨될 확률 등은 제대로 알아보지도 않고 청약 한번 되면 인생역전이라는 소리만 듣고 나도 언젠간 청약에 당첨되겠지?라는 막연한 생각을 가지고 있었다. 책에 쓰여있는 말 그대로 마음에 위안을 하기 위한 생각이었던 것 같다. 그리고 이 책을 읽고 나서는 청약에 대한 생각이 완전히 바뀌게 되었다.

 

 

레버리지에는 크게 4가지가 있습니다. 대출, 전세, 증여, 시간입니다. 각각의 개념을 잘 이해해두면 좋겠습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편, 정태익 저

 

'부동산은 레버리지를 크게 사용할 수 있다'라는 말은 많이 들었었다. 나는 그 레버리지라는 것이 대출과 전세만 있는 줄 알고 있었다. 새로운 두 가지 중에서도 시간이 레버리지(재건축, 청약점수 등)가 될 수 있다는 점이 새롭게 느껴졌다. 그리고 많이 들어봤지만 뜻을 몰랐던 LTV, DTI, DSR의 개념을 정확히 알게 되었다.

 

 

 

부동산 투자에서 ‘풍선효과’라는 말이 있습니다. 규제가 생기면 규제의 영향이 덜한 지역으로 돈이 이동한다는 뜻인데, 그 의미를 생각해보면 규제가 덜한 지역에서도 분명 기회를 찾을 수 있습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

새로운 용어가 나와 기억하기 위해 표시했다. 이 말을 배우고 나니 생각보다 꽤 자주 쓰이는 단어인 것 같이 느껴졌다.

 

 

집값의 고점이나 저점을 맞힐 생각을 하지 마세요. 저점에서 사고 고점에서 팔겠다는 생각이라면, 차라리 투자를 하지 않는 편이 좋습니다.

핵심은 고점과 저점을 맞히는 게 아니라, 앞으로 이 집의 가격이 오를 것인가 또는 떨어질 것인가 하는 ‘방향성’입니다.\

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편, 정태익 저

 

고점과 저점을 맞추는 것은 99% 이상 운이라고 생각한다. 하지만 실력이 있는 투자자라면 부동산의 적정가치를 평가해서 오를 것 같으면 사야 한다는 말이다. 나도 오를 것인가 떨어질 것인가를 판단할 수 있는 날이 오게 되면 좋겠다.

 

 

부동산, 특히 주택 투자에서 수요의 핵심은 ‘심리’입니다. “사람들이 이 부동산을 5~6년 후에 지금보다 더 좋아하게 될까?”라는 질문을 던져보고, 긍정적인 답이 나온다면 수요가 충분하다는 의미입니다. 여기에 이 지역의 공급까지 따져보고 투자를 진행해야 합니다.

집값에 영향을 끼치는 요소에는 무엇이 있을까요? 크게 4가지를 꼽을 수 있습니다.

① 국가 경제 상황의 영향

② 지역적인 영향

③ 부동산 정책의 영향

④ 심리적인 영향

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

국가 경제 상황의 영향은 금리, 무역수지 등으로 인해 시중에 돈이 얼마나 풀리고 있는지, 국가가 경제성장기인지 등의 요소들을 말한다. 지역적인 영향이란 부동산의 특성상 당연하게 지역에 따라 가격이 오르고 내릴 수 있다는 말로 지역에 따라 공급이 많아지면 집값이 떨어지고 수요가 많아지면 집값이 오를 확률이 높다는 뜻이다. 부동산 정책의 영향이란 임대차 3 법 다주택자 규제 등의 정책을 말하는 것으로 여기서 재미있었던 것은 다주택자에 대한 매우 강력한 규제가 오히려 집값을 상승시킨다는 것이었다. 문재인 정부의 정책이 다주택자 규제를 목적으로 한 것이 많았는데 문재인 정부 때 집값이 폭등한 것을 보면 정말 신기한 것 같다. 최근에 윤석열 정부에서는 오히려 다주택자에 대한 규제를 풀어주는 정책이 나왔는데 이 영향이 어떻게 전개될지 모르겠다. 마지막으로 심리적인 영향이란 필수재인 집값이 오르는 것을 보고 얼른 사야겠다는 심리에 집값이 더 폭등하는 현상을 설명한 것이다.

 

투자하기 전에 반드시 체크해봐야 할 지표들

부동산 가격을 결정하는 요소 중 ‘심리적 요인’은 세금 정책이나 가구 수의 변화와 달리 수치로 딱 떨어지지 않기 때문에 파악하기 쉽지 않습니다. 하지만 간접적으로 추측해볼 수 있는 지표들이 있습니다. 아파트 미분양률, 경매 낙찰가율, 향후 3년간의 입주 물량, 인구와 가구 수 증감이 대표적인 지표입니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

  앞으로 투자를 하기 위해서는 나만의 체크리스트가 필요할 텐데 체크리스트 작성 시에 참고하기 위해 기록해두었다. 비교적 쉽게 대략적인 흐름을 알 수 있는 대표적인 지표들인 것 같다.

  인구와 가구 수의 증감은 부동산 지인(aptgin.com)에서 확인할 수 있다. 메인 화면 상단의 '빅데이터 지도'를 누르고 우측 탭에서 '인구'를 선택하고 설정을 '인구 증감률'에 놓고 기간을 설정하면 된다. 가구 수는 '인구' 대신 '세대'를 누르면 된다.

  향후 3년간 입주물량은 아실(asil.kr)과 부동산 지인에서 확인이 가능하다. 아실에서는 메인 화면 상단의 '입주 물량'을 클릭하고 관심 지역을 설정하고 하단의 '2022년 이후 보기'를 누르면 된다. 부동산 지인에서는 메인 화면 상단 '수요/입주'를 클릭한 후 지역을 설정하고 검색하면 된다.

  아파트 미분양률은 국토교통부 통계누리(stat.molit.go.kr)에서 확인이 가능하다. 상단 '통계 마당'의 '명칭별 통계' 중 '마'를 선택하면 아래 '주택> 주택> 미분양 주택 현황보고'항목이 있다. 여기 '관련 파일 탭에서 미분양 주택 현광 보고 파일을 내려받을 수 있다.

  경매 낙찰가율은 대법원 경매정보(courtauction.go.kr)에서 확인할 수 있다. 상단의 '매각 통계' 중 '지역별 매각 통계'를 클릭하고 원하는 지역 선택 후 검색을 누르면 된다.

 

 

 

스스로도 확신이 없으면서 상대에게 믿어달라는 것은 억지입니다. 또한, 믿음을 주려는 노력조차 하지 않는 사람은 상대가 믿어주지 않는다고 탓할 자격도 없습니다. 반대하는 배우자를 탓하기 전에 먼저 자신이 어떤 노력을 했는지 돌아봐야 합니다. 그리고 말뿐이 아닌 행동, 조그만 성과라도 보여줘야 합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

부동산 투자를 하려는데 배우자의 반대로 막히는 케이스를 설명하며 나온 말인데 공감이 많이 갔다. 나도 스스로 확신이 없으면서 상대에게(배우자뿐만 아니라) 믿어달라는 억지를 부린 적이 있는 것 같았다. 스스로에게 먼저 확신을 가지도록 하기 위해서는 반복적인 공부가 답인 것 같다.

 

 

소득: 얼마를 버는지 정확히 파악하라

무엇보다 중요한 것은 나의 소득을 정확히 파악하는 일입니다. 보통은 연봉을 소득이라 생각하지만, 소득에는 항상 세금이 붙게 마련입니다. 세금을 제한 후 들어오는 돈, ‘세후 소득’이 곧 내 진짜 소득입니다. 세후 소득은 인터넷에 ‘임금 계산기’를 검색하고 몇 가지만 입력하면 대략적으로 알아볼 수 있습니다.  만약 결혼한 부부라면 아내와 남편의 ‘합산 소득’을 정확히 알아야 합니다. 부부가 재산을 별도로 관리하는 것은 바람직하지 않습니다. 부자가 되겠다는 공통의 목표를 갖고 있다면 공동 계좌를 만들어 관리할 것을 강력히 추천합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

옛날에는 결혼을 해도 각자 재산을 관리하는 게 더 맞는 것이라고 생각했었다. 하지만 어느 순간부터 한 사람이 또는 공동으로 공동 재산을 관리하는게 훨씬 계획적으로 사용하기에도 좋고 더 큰 투자를 만들어낼 수도 있기에 더 효과적이라는 생각이 들었다. 이 부분을 읽으며 내가 가진 생각에 한번 더 확신을 가지게 된 것 같다. 그리고 지금은 소득이 분명치 않지만 내년에 소득이 분명해지면 그때는 꼭 내 소득을 계산해봐야 할 것 같다. DTI, DSR만 해도 소득을 모르면 전혀 계산이 안되기 때문에 부동산 투자를 위한 대출을 위해서 기본적인 것이다. 투자뿐만 아니라 앞으로 미래 부부의 소비 계획, 자산 계획을 세우는 과정에서도 소득을 정확히 아는 것은 필수적인 것 같다.

 

 

 

자영업자라면 최소한 계좌 3개는 있어야 합니다.

• 사업용 계좌 : 매출, 인건비, 재료비, 임대료 등

• 부가세 계좌 : 매출의 10% 자동 이체

• 월급 계좌 : 스스로 매월 일정액을 월급처럼 지급

사업용 계좌에는 사업을 하는 데 필요한 돈만 들고나게 해야 합니다. 그래야 사업으로 얼마를 쓰고 벌었는지 알 수 있습니다. 부가세 계좌에는 해마다 내야 하는 부가가치세를 미리 빼둡니다. 많은 사업자가 착각하는데, 부가세는 나라에 내야 할 세금을 잠시 맡아둔 것뿐이지 내 돈이 아닙니다. 이 점을 간과하고 ‘통장에 들어온 돈은 다 내 것’이라고 생각하며 펑펑 쓰다가 부가세 납부 기간에 당황할 수 있습니다. 월급 계좌는 개인의 소비를 통제하기 위해 필요합니다. 이를 통해 계획적으로 지출할 수 있게 됩니다. 대신 6개월이나 1년에 한 번씩 사업 계좌를 정산하고, 소득이 충분했다면 상여금 명목으로 자신의 월급 계좌에 추가 입금하는 방식이 좋습니다. 자영업자도 회사원처럼 스스로 연봉 계약을 하라는 의미입니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

나는 자영업자이기 때문에 이 구절을 눈여겨봤다. 사실 아직 본격적으로 시작한 것이 아니기 때문에 통장관리에 대해서는 생각을 해본 적이 없었지만 본격적으로 시작을 하게 되면 책에 나온 대로 통장을 3개 만들어서 사용하면 훨씬 관리하기가 편할 것 같다는 생각을 했다.

 

 

'주상복합 아파트'와 '아파텔'은 둘 다 상업지역에 지어지고 외관도 비슷하기 때문에 눈으로 구분하기 어려울 수도 있습니다. '네이버 부동산' 같은 사이트에서 간단히 건물의 용도를 확인할 수도 있습니다만, '정부 24'에서 건물 동호수까지 입력해 건축물대장을 열람해보면 건물 종류가 적혀있으므로 정확히 확인할 수 있습니다. 주상복합 아파트는 말 그대로 '아파트'이고, 아파텔은 '오피스텔'이기에 건축법상 큰 차이가 있습니다. 오피스텔은 발코니를 지을 수 없고, 아파트는 세대수에 따라 놀이터, 노인정, 어린이집, 도서관 같은 커뮤니티 시설을 의무적으로 확보해야 합니다. 따라서 주상복합 아파트가 오피스텔 대비 전용 면적도 넓고 주거 환경도 좋다고 이해하면 쉽습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

아직 초보자인 내 눈으로 외관이 비슷한 '주상복합 아파트'와 '아파텔'을 구분하기 힘들 것이라고 생각해 구분하는 법을 기록해놓았다. 앞으로 주상복합 또는 아파텔처럼 보이는 것이 있으면 이 방법을 통해 구분하면서 구분하는 눈을 키우고 싶다.

 

 

 

 

그렇다면 주택의 경우 꾸준한 수요를 만드는 요소는 무엇일까요? 저는 크게 4가지를 꼽습니다. 위치, 편리함, 관심, 우월감입니다. 이 4가지 요소는 유기적으로 연결되어 부동산 가격에 영향을 미칩니다.

한편 4가지 요소에 딱히 변화가 없더라도 집값이 급격히 요동칠 때가 있습니다. 세계 경제 상황이나 정부 정책의 변화에 따라 전국적으로 집값이 급등하거나 급락하기도 하죠. 그러니 투자를 할 때는 큰 틀에서 시장의 변화를 민감하게 살피고 개별 물건을 철저히 분석하면서, 사람들의 가치관과 트렌드가 어떻게 변화하는지에 주목해야 합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편, 정태익 저

 

위치는 수도권의 경우 서울의 주요 업무지구(강남, 광화문, 여의도)와의 거리나 교통이 중요하다. 편리함은 집 구조+인프라의 느낌으로 보면 될 것 같다. 교통시설이나 상업시설, 학교, 언덕이 있는지 등에 따라 편리함이 달라진다. 관심은 사람들의 관심을 끄는 주택형태를 말하는데 사람들이 관심이 많은 형태는 역시 '아파트'다. 우월감은 사람들이 부러워하는 입지, 부러워하는 브랜드 등을 생각하면 알 수 있다.

 

 

 

학군이 좋으면 집에 대한 수요가 몰리면서 집값이 오른다’가 아니라, ‘고소득 거주자가 많아지면 학원에 대한 수요가 생겨나고, 이에 따라 학원들이 모이면서 학군이 발달한다’고 보는 편이 타당합니다. 이런 학원가, 학군지가 발달할수록 그곳을 떠나지 않으려는 수요를 만들기 때문에 가격 상승 요소로 작용합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편, 정태익 저

 

학군이 형성되는 원리에 대해 책에서 설명을 해주었다. 고소득자들이 모이는 주거지역 근처에서 상대적으로 임대료가 낮은 지역에 학원가가 형성되고 고소득자들의 학원에 대한 수요가 많기 때문에 자연스럽게 좋은 학군이 형성이 된다. 아직 상가 투자에는 관심이 없지만 나중에 신도시에 있는 상가에 대한 투자를 하게 되면 학원가가 생길 지역을 조금 더 주의 깊게 보며 투자에 실질적으로 도움이 될 것 같다. 그리고 주택을 매매할 때도 학군 지를 신경 쓰지 않을 수 없기 때문에 아직 학군이 형성되지 않은 신도시 쪽으로 갈 경우 학원가 위치를 대략적으로 생각하며 매매를 고려할 수 있을 것 같다.

 

 

이제 당신은 강남이 부동산 투자처로 더없이 매력적인 이유를 설명할 수 있게 되었습니다. 그런데 우리는 왜 지금껏 이렇게 ‘강남’을 공부한 걸까요? 강남처럼 모든 요소를 다 갖추지는 못했더라도, 분명 기업체가 많고 주거지가 함께 형성되어 있는 곳, 교통과 인프라가 좋고 상업과 문화시설이 발달한 곳, 학군이 잘 갖춰진 곳, 살아가기에 편리한 곳은 분명 있습니다. 맞습니다. 투자자에게는 그런 지역을 가려낼 수 있는 눈이 필요합니다.

수도권 쪽에 관심 있는 투자자라면 늘 ‘강남 접근성’을 염두에 둬야 합니다. 강남 근처에 있거나 강남으로 가는 교통이 획기적으로 개선되는 지역은 그 자체로 호재이며, 집값이 오를 가능성이 높습니다

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

나는 아직은 자본금이 부족해 서울보다는 수도권에 실거주할 집을 마련할 가능성이 높기 때문에 부동산을 볼 때 항상 강남 접근성을 고려해야 할 것 같다. 얼마 전 다녀온 수원시청 근처도 굉장히 살기 좋아 보였는데 광교는 10억이 넘을 정도로 비쌌었다. 아직 광교에 가보지 않아서 인프라가 얼마나 좋은지는 모르겠지만 아무래도 수인 분당선 라인과 신분당선의 강남 접근성 차이도 충분히 반영된 결과인 것 같다. 광교에서는 신분당선을 타면 강남까지 바로 가서 40분 만에 갈 수 있지만 수인 분당선은 약간 돌아서 가기도 하고 강남역까지 바로 가지 않는다.

 

 

 

부동산 세금은 크게 3가지로 나뉩니다. 매수할 때 내는 ‘취득세’, 보유하는 동안 내는 ‘보유세’, 매도할 때 내는 ‘양도세’가 있습니다.

① 취득세 확인

취득세는 국가에서 운영하는 ‘위택스(wetax.go.kr)’를 이용하면 됩니다. 위택스 홈페이지의 오른쪽 상단에 ‘지방세 정보’ 란을 클릭하면 ‘지방세 미리 계산’ 항목이 나옵니다. 여기서 취등록 원인과 매매가 등의 정보를 입력하고 ‘세액 미리 계산하기’를 클릭하면 취득세를 대략적으로 알아볼 수 있죠.  이때 중요한 것은 ‘거래 유형’의 면적입니다. 85제곱미터를 초과할 경우 0.2%의 농어촌특별세가 부과되기 때문이죠. 전용면적은 주택 매매계약서를 보면 쉽게 확인할 수 있습니다. 조정대상지역 여부는 미리 검색해보거나 중개사에게 물어보면 알 수 있습니다.

② 보유세 확인

보유세를 편리하게 계산해볼 수 있는 곳을 소개합니다. 우선 인터넷 주소창에 ‘ezb.co.kr’을 치고 들어가면 부동산 관련 세금을 계산해볼 수 있습니다. 그다음으로 인터넷 검색창에 ‘부동산 계산기’를 검색하면 나오는 ‘부동산계산기.com’에서도 여러 세금을 알아볼 수 있습니다. 또한, ‘부동산114(r114.com)’ 홈페이지에 접속해 우측 상단의 ‘더보기’에서 ‘부동산계산기’를 활용해도 좋습니다.  중요한 것은 이 3군데를 모두 확인해야 한다는 겁니다. 부동산 세법은 매우 자주 바뀝니다. 심지어 세무사도 헷갈릴 정도로 변동이 심합니다. 그러니 필요할 때는 3군데 모두 비교해봐야 하며 세법이 수시로 바뀌니 사이트 내용도 참고용으로만 써야 합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

나중에 세금에 대한 이해를 쉽게 하기 위해 기록을 남겨두었다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있고 두 세금 모두 6월 1일을 기준으로 부과된다. 잠깐 세법을 공부했었을 때도 배웠던 내용이라 기억에 남았다. 아무튼 부동산을 살 때는 6월 1일을 지나서 사는 것이 좋고 팔 때는 6월 1일 전에 파는 것이 좋다. 보유세는 공시 가격을 기준으로 부과되고 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있다. 재산세는 위택스(wexax.go.kr)에서 현재 공시가격을 기준으로 재산세가 얼마나 나올지 미리 계산해볼 수 있다. 종합부동산세는 개인은 공시가격 11억을 초과한 주택, 부부 공동 명의인 경우 인당 6억씩 공제되어 그 초과액에 대해서만 종부세가 부과된다. 양도소득세는 시세차익에 대해 부과하고 1세대 1 주택자는 실거래가 12억 미만이면 2년 보유 또는 조정대상지역의 경우 2년간 실거주 조건을 채우면 양도세 비과세 혜택을 받는다.

 

 

 

인구가 줄어들면 인구밀도가 낮아지니 사람들이 전국 곳곳에 적당히 퍼져서 살아가게 될까요? 아니겠죠. 전국 모든 지역의 인구가 균등하게 감소하지는 않을 것입니다. 오히려 서울, 수도권과 같이 인프라가 좋은, 살기 좋은 지역으로 사람들이 몰릴 수 있습니다. 전체 인구수는 감소한다고 해도 지역별로는 오히려 인구가 증가하고 밀집되는 곳들이 나타납니다. 왜 이런 일이 일어나며 이후 어떤 일이 벌어질지 한번 예상해보겠습니다.

최근에는 1인 가구가 폭발적으로 늘어나고 있습니다. 통계청 자료에 따르면 2020년 약 2,035만 개였던 가구 수가 2030년에는 약 2,204만 가구, 2040년에는 약 2,265만 가구로 늘어날 것이라고 합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

인구가 줄어들고 최근 부동산 황금기에 부동산 구매여력이 있던 베이비부머 세대들이 시장에서 사라지면 결국 공급이 많아지고 수요가 줄어들어 집값이 전체적으로 떨어지지 않을까? 하는 생각을 한 적이 있다. 하지만 생각해보니 역시나 사람들이 적어질수록 더 수도권으로 몰릴 것 같다. 내 예상이 지방지역에는 맞을지도 모르겠다. 지금 살고 있는 오산시만 해도 경기도지만 젊은 사람들보다도 나이 많은 사람이 훨씬 더 많이 보인다. 그리고 인구수가 감소하는 만큼 세대수가 감소하는 것이 아니라 1인 가구가 많아짐에 따라 세대수는 어느 정도 방어가 되고 있는 상황이다. 인구수 감소에 대해 조심하는 것은 좋지만 서울 접근성이 좋은 수도권이라면 인구감소로 인한 급격한 가격 변화에 너무 겁낼 필요는 없는 것 같다.

 

 

 

 

 

① 대출 규제

대출 규제는 ‘부자’를 겨냥합니다. 대출을 규제하면 다주택자들이 집을 더 늘리기가 힘들어지면서 집값 상승 속도가 늦춰집니다. 무주택자들의 불만도 조금 줄어드는 효과가 있죠. 대출 규제가 강화되면 LTV가 40% 이하, 때로는 20%까지도 떨어집니다.

② 거래 규제

거래 규제는 말 그대로 거래 자체를 막아버림으로써 수요를 줄이거나 가격 상승의 속도를 늦추는 방법입니다. 분양권·조합원 전매 제한, 전방위 세무 조사 등의 방법이 있죠. 여기서 ‘전매’라는 것은 집이 지어지기 전에 사고파는 것을 뜻합니다. ‘분양권 전매 제한’은 아파트 분양권이라는 일종의 티켓을 해당 아파트가 지어지기 전에 사고파는 행위를 제한하는 것을 말합니다. 거래 자체가 제한되니 가격 상승이 늦춰지고 청약 경쟁률이 낮아질 수밖에 없습니다. ‘조합원 전매 제한’은 재건축이나 재개발 시장에서의 전매 제한을 말합니다. 재개발 또는 재건축을 위해 설립된 조합원들의 입주권 전매를 틀어막으면, 집값이 올라갈 것으로 기대되는 곳의 거래를 막게 되므로 가격 상승 속도를 늦출 수 있습니다. 그런가 하면 신규 주택을 아무나 분양받을 수 없도록 청약 기준을 강화하는 것도 거래 규제의 한 방법입니다.  마지막으로 전방위적인 세무 조사를 하게 되면 거래량 자체가 줄어듭니다. 부동산은 워낙 덩치가 큰 자금이 오가는 곳이라, 세무 조사가 강화되면 부담을 느끼는 사람들이 생길 수 있습니다. 이들은 집을 사려다가도 세무 조사 때문에 겁을 먹고 매수를 포기하기도 합니다.

③ 가격 규제

대출과 거래 규제로도 집값이 잡히지 않으면 사회적인 불만이 쌓이게 되어 있습니다. 그럴 때 정부는 가격 규제를 통해 국민의 분노를 잠재우려고 합니다. 이미 있는 집의 가격은 잡지 못하지만 새로 짓는 집이라도 싼 가격에 공급하겠다는 거죠. 새로 짓는 집을 일정 금액 이상으로 팔지 못하게 하는 ‘분양가 상한제’가 가격 규제에 속합니다.  재개발이나 재건축을 규제하는 경우도 있습니다. 개발이 되고 새 아파트가 세워지면 가격이 올라가게 마련인데, 이 과정에서 차익을 많이 남길 수 없도록 규제로 묶어두는 것이죠. 서울 강남이나 목동의 아파트가 재건축이 원활히 이뤄지지 않는 것은 강력한 재건축 규제 때문이기도 합니다.

④ 세금 규제

여러 규제 중 정부가 가장 좋아하는 방법이 바로 세금 규제입니다. 집값을 잡으면서도 세수까지 확보할 수 있는 방법이라고 여기기 때문입니다. 문재인 정부에서는 유례없이 강력한 세금 규제를 통해 다주택자들의 새로운 주택 매수를 막았습니다. 규제 지역에 세 번째 집을 사면 취득세만 최대 13.4%를 내야 합니다. 3억 원의 집을 사면 4천만 원을 세금으로 내야 하니 다주택자에게 부담으로 다가올 수밖에 없죠. 또한 집을 팔 때 생기는 양도 차익에 매기는 양도세를 중과하는 정책을 펼쳐, 최대 82.5%의 양도세를 부과했죠.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

각종 규제에 대한 설명들이다. 네 가지 규제를 숙지해놓고 정부의 부동산 정책이 나오면 어떤 종류에 대한 규제인지 또는 규제를 풀어주는 것인지 한 번쯤 생각해보면 좋을 것 같다. 최근 다주택자에 대한 종부세 완화는 세금 규제를 완화해준 것에 해당하는 것 같다.

 

 

규제는 한순간이다

규제는 만병통치약이 아닙니다. 시장은 그렇게 단순하지 않습니다. 규제만으로는 문제를 해결할 수 없고 잘못된 규제는 엄청난 부작용만 초래합니다. 집값을 잡으려다가 오히려 집값을 올리는 경우가 많죠. 그래서 오랜 시간 규제 정책을 쓰기는 쉽지 않습니다. 대출만 해도 그렇습니다. 대출 규제는 국가의 경제를 침체시킬 수 있죠. 꼭 다주택자가 되려고 대출을 받는 것은 아닙니다. 새로운 사업을 확장하거나 융통할 때 집이나 개인 신용을 담보로 대출을 받습니다. 그런데 대출을 막아버리면 서민 경제에 돈이 돌지 않아, 경제 활력이 떨어지는 결과를 불러올 수 있습니다. 그런가 하면 세금 규제가 오히려 집값을 올리는 정책이라고 우려하는 목소리도 높습니다. 부동산 세금을 올리면 집주인의 세 부담이 커지는데, 집주인이 이를 임차인에게 전가할 수 있다는 겁니다. 그럼 전월세 가격이 올라가고 다주택자를 막으면 시장에 신축 공급도 줄어들게 됩니다. 이런 이유들로 인해 규제는 오래가지 못합니다. 실제로 대부분 부동산 정책이 5년을 가지 못했죠. 그럼 규제는 언제 없어질까요? 상승세가 확연히 멈추어야 규제도 풀립니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

규제가 나오는 순간에는 그 규제가 영원할 것만 같은 기분이 든다. 하지만 책에 나온 대로 규제는 언젠가는 풀리게 되어있다. 규제가 나온다고 너무 겁내지 말고 규제가 풀릴 타이밍을 기다리며 미리 준비해놓는 것도 하나의 전략이 될 수 있을 것 같다. 특히 진보 계열의 정당이 정권을 잡으면 규제가 심해지고 보수 계열의 정당이 정권을 잡으면 규제가 조금 완화된다는 말이 있는데 (물론 이 책에서도 나오지만 진보와 보수보다는 부동산 시장 상황이 더 중요하다고 한다.) 규제가 언제든 풀릴 수 있다는 것을 생각해보면 규제가 심해지더라도 아주 급한 것이 아니면 급매를 내놓지 않게 될 수도 있을 것 같다. 

 

 

 

사람마다 똘똘한 한 채에 대한 정의가 다를 텐데요. 누군가는 ‘내가 살 수 있는 최선의 한 채’라고 말하고, 또 다른 누군가는 ‘부동산 하락기에도 영향을 크게 받지 않는 한 채’라고 정의하죠. 저는 여기에 ‘내가 실거주 가능한 집’이라는 개념을 더하고 싶습니다. 꼭 실거주를 할 집을 사야 한다는 뜻은 아닙니다. 실거주를 하든 투자를 하든 반드시 그 지역에서 선호도가 높은, 거주 가능한 곳을 사야 한다는 의미입니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

사실 실거주할 수 있다는 것이 부동산 투자의 가장 큰 장점 중에 하나인 것 같다. 어차피 누구에게나 살 집은 필요한데 그 집이 투자효과까지 있는 것이다. 즉, 입지 좋고 살기 좋은 곳에 투자를 해놓았다면 가격이 급락해도 최소한 내가 살면 되는 것이다. 그리고 내 안목이 맞았다면 상승장에는 또 오를 수도 있는 것이고 평생 안 오르더라도 내가 만족하는 주거환경에서 평생 살 수 있는 권리가 있는 것이다. 주식은 내가 사놓은 주식이 급락하다가 결국 상장폐지까지 되어서 내 돈이 휴지조각이 될 수도 있다는 점과 차이가 있는 것 같다.

 

 

 

무리한 투자’의 기준은 무엇일까요? 저는 ‘연소득의 10배’를 기준으로 삼기를 추천합니다. 부부의 연간 소득이 7천만 원이라면 그 10배인 7억 원 정도의 집이 투자의 한계라는 이야기입니다. 조금 더 적극적으로 투자하고 싶은 분들은 연간 소득의 15배까지도 시도해볼 수 있겠지만, 분명 리스크를 안고 가야 하는 투자입니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편, 정태익 저

 

영 끌이라는 말이 많이 쓰이는 요즘이다. 최근 금리 상승으로 '영끌족들이 고통받고 있다는 것'과 그걸 다시 고정금리로 바꿔준다는 정부의 구제정책에 '영끌족을 왜 세금으로 도와줘야 하냐'의 대립이 첨예하다. 아무튼 무리하게 투자하다 보면 감당할 수 없을 때까지 레버리지를 사용하게 되어 위험이 커질 수도 있는데 일단 부읽남은 연 소득의 10배라고 말을 했으니 참고를 하면 좋을 것 같다. 물론 무작정 10배까지는 된다는 생각보다는 내 상황을 최대한 고려하되 성공한 경험자의 조언인 소득의 10배를 기준으로 조정하면 좋을 것 같다.