[핵심정리]운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편 - 부읽남 정태익

 

운명을 바꾸는 부동산 투자수업 실전편 요약

운명을 바꾸는 부동산 투자 기초 편에 이어 실전 편도 바로 읽어보았다. 실전 편은 기초 편보다는 약간 어려운 내용이 많았지만 그래도 하이라이트 쳐 놓은 부분을 위주로 정리를 해보려고 한다.

 

 

 

기본적으로 다주택 투자는 하락기 또는 침체기에 하는 것이 유리합니다. 가장 큰 이유는 정부의 부동산 규제 때문입니다. 부동산 상승기에는 집값을 안정시키라는 국민의 요구가 높아집니다. 이에 따라 정부는 여러 규제를 통해 가격 안정을 꾀하는데, 다주택자 규제도 그중 하나입니다. 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책은 변하지만 그 기저에 깔린 핵심은 같습니다. 대부분의 규제는 다주택자를 대상으로 하며, 무주택자나 1 주택자는 크게 규제하지 않는다는 것입니다.  다주택자를 대상으로 하는 규제에는 대출, 거래, 가격, 세금 관련이 있습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

이 부분을 읽기가 무섭게 다주택자에 대한 종부세를 완화해주는 정책이 나왔다. 그리고 누가 봐도 지금은 부동산 하락기 또는 침체기이다. 미리 공부를 마친 사람들은 이미 다주택자에 대한 규제가 완화될 것을 알고 지방에 적은 금액으로도 투자가 가능한 건물들을 미리 알아놓았을 수도 있다는 생각이 들었다. 나중에 다시 부동산 상승기가 온 후 침체기, 하락기가 왔을 때 내가 이것을 기억하고 잘 대응할 수 있을까?

 

 

 

아파트 지수

전국 아파트 실거래가 및 가격 변동률을 지수화한 것이다. 2006년 1월을 기준으로 하는데 이때의 값을 지수 100으로 삼는다. 국토부가 조사해 매달 하순에 발표한다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

아파트 지수라는 새로운 용어가 나와서 기록해두었다. 책에 나온 그래프와 함께 보면 확실히 침체기, 하락기보다는 상승기에 각종 규제, 그리고 특히 다주택자에 대한 규제가 심해진다.

 

 

 

 

지금까지 설명한 내용을 정리하면, 각종 규제가 많은 부동산 상승기에 가진 돈을 전부 털어서 다주택자가 될 필요는 없다는 것입니다. 반면, 집값이 하락해 각종 규제로부터 자유로운 시기에는 다주택자가 되어도 좋습니다. 그런데 이 말을 ‘언젠가 기회를 잘 봐서 무조건 개수를 늘려야 부자가 된다’라는 식으로 오해하면 안 됩니다. 핵심은 다주택자가 될 수 있느냐 하는 문제보다는 ‘내가 지금 어떤 포지션을 취해야 최대한의 레버리지를 쓸 수 있느냐’에 있습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

무조건 다주택자가 좋은 것은 아니고 똘똘한 한 채를 가지는 것이 좋을 수도 있지만 만약 다주택자가 되고 싶으면 상승기보다는 하락기에 들어가는 것이 좋다는 의미 정도로 받아들여진다.

 

 

 

-경락잔금대출

경락잔금대출은 주로 2금융권에서 취급하며, 보통 낙찰가가 시세보다 낮은 경우가 많아 일반 담보대출보다 대출을 많이 받는 경우가 많다. 그러나 대출 규제가 강한 시기에는 경락잔금대출도 일반 담보대출과 같은 규제를 받기도 하니 사전에 대출 가능 여부를 따져봐야 한다. 22년 2월 현재, 일반 주택담보대출과 동일한 수준으로 대출 규제가 적용되고 있다.

-경매

누군가가 돈을 못 갚았을 때, 법원이 그의 부동산을 공개적으로 판매하여 그 돈으로 빚을 갚게 하는 것.

-감정가

감정평가사가 해당 물건에 대해 책정하는 가격. 시세가 아닌 경매 절차를 시작하기 위한 기준 가격.

 

 

-최저 입찰가

이 가격 미만을 적어 입찰하면 무효가 되는 기준 가격. 매수자가 없을 경우 앞선 최저 입찰가의 70%(지방법원에 따라 80%인 곳도 있음) 가격이 새로운 최저 입찰가가 된다(이를 유찰이라고 부른다). 최초 10억 원의 감정가로 시작된 경매가 유찰되면 70%인 7억 원으로 재입찰을 하고, 거기에서도 유찰이 되면 다음 입찰일에는 7억 원의 70%인 4억 9천만 원으로 최저 입찰가가 낮아진다.

-입찰 보증금

입찰할 때, 즉 경매에 나설 때 내는 일종의 계약금. 보통 최저 입찰가의 10%.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전 편, 정태익 저

 

역시 새로운 용어가 나와서 표시해두었다. 책을 읽다 보니 경매에도 어느 정도 관심이 생기긴 했다. 경매는 용어부터 어려운 용어들이 많기 때문에 나올 때마다 익혀두는 것이 좋을 것 같다.

 

 

 

 

앞서 남들이 싫어하는 일을 대신하는 것으로 오래된 빌라나 아파트 투자를 말씀드렸죠. 이때 조금이라도 ‘시간 리스크’를 줄이려면 매수 전에 철저히 입지를 분석해보아야 합니다. 한 가지 팁을 드리자면, 오래된 도시의 중심부에 관심을 가져보는 것도 좋습니다. ‘시청’ 같은 관공서 주변을 살펴보는 거죠. 시청이 있는 곳은 대부분 오래된 도시의 중심부이며, 당연히 세월이 흘러 낙후되어 있습니다. 그러나 입지가 좋고 교통이 발달된 경우가 많습니다. 이렇듯 이미 인프라를 갖춘 지역은 개발 가능성이 상대적으로 높죠. 낡은 빌라가 많은 인천 시청 일대를 예로 들 수 있습니다. 이곳은 이미 몇천 세대의 신축 대단지 아파트가 들어서 있어 개발 압력이 높아지고 있습니다. 실제로 간석 래미안자이 아파트 우측 블록은 재개발 추진 중이며, 간석초등학교 인근은 지구 지정이 취소되었으나, 언제고 다시 추진될 가능성이 있습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

최근에 다녀온 수원시청 근처가 매우 살기 좋아 보이는 환경이었다. 이 글을 보니 이래서 그런 거였구나~하는 생각이 든다. 확실히 공원이나 상가, 도로가 잘 갖추어져 있었지만 대부분 오래된 아파트들이었다. 재건축에 대해서 공부를 어느 정도 한 다음에 다시 수원시청 근처를 보면 조금 더 잘 이해할 수 있을 것 같다.

 

 

 

 

젊은 부부는 당장 소득이 적더라도 미래의 기대 소득이 많기 때문에 다양한 레버리지를 사용할 수 있습니다. 젊은 나이에 레버리지가 두려워 보수적으로 투자하다 보면, 부동산 상승기가 왔을 때 레버리지를 활용한 사람과의 자산 격차가 급격히 벌어질 수 있습니다. 그래서 적절한 레버리지를 활용해야 합니다. 젊은 부부들은 당장 모아놓은 자산은 적지만, 미래 소득이 많기 때문에 이를 간과해서는 안 됩니다. 따라서 지금 가지고 있는 자산만 따지지 말고, 미래 소득을 감안해서 대출 레버리지를 쓰는 방향을 적극적으로 고려해야 합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

깊게 이야기해본 것은 아니지만 나나 여자친구나 둘 다 레버리지를 쓰는 것에 대한 거부감이 크게 없는 것 같다. 하지만 무턱대고 레버리지를 사용할 수는 없다. 앞서 '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초 편'에서 나왔듯이 소득의 10배를 기준으로 상황에 따라 주택을 구매할 수 있을 정도의 레버리지는 상의를 하여 사용해봐도 좋을 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

 

그럼 우리 가족의 주택 구매 능력은 어느 정도일까요? 이해하기 쉽도록 매우 단순화한 식을 제시하겠습니다.

주택 구매 능력 = 대출 감당 가능액  + 기존 보유 자산

위의 간단한 식에 A씨 부부의 사례를 대입하겠습니다. 먼저 대출을 얼마까지 받아도 감당할 수 있을지 계산해보아야 하는데, 대출 가능 금액을 계산하는 식은 아래와 같습니다. 1년 저축액의 40%를 원금과 이자를 상환한다는 가정하에 만든 간단한 공식입니다.

(저축액 × 40% / 대출이자) = 대출 감당 가능액

이제 1년 저축액이 2,700만 원인 A 씨 부부가 4%로 주택담보대출을 받을 때의 대출 가능 금액을 알아보겠습니다. 계산해보니(2,700만 원 × 40% / 0.04) 2억 7천만 원이 A 씨 부부의 대출 가능 금액이라는 계산이 나옵니다. 여기에 갖고 있는 현금성 자산 2억 원을 더하면 A 씨 부부는 4억 7천만 원 정도의 집을 사도 괜찮다는 계산이 나옵니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

나중에 계산해보기 위해 기록해두었다. 아직은 소득이 명확하지 않지만 점차 소득을 늘려가며 소득이 어느 정도 수준에 오르면 계산을 해볼 수 있을 것 같다.

 

 

 

부동산 투자를 할 때는 부부가 대화를 많이 나눠야 합니다. 향후 집값이 상승할 것으로 예상되면 일단 구매 능력을 뛰어넘는 집을 매수하고 실거주할 시기를 뒤로 미루는 것도 좋은 전략 중 하나입니다. 상승기에는 집값 상승세가 워낙 가파르므로 돈을 모아 집을 사기가 거의 불가능하기 때문이죠. 예를 들어, 7억 원의 집에 전세 시세가 5억 원인 곳이 있다면 매매 가격과 전세금의 차액인 2억 원으로 매수하고, 본인은 월세로 거주하는 식입니다. A 씨 부부는 아이가 아직 어리므로 ‘중학생이 되기 전에는 매수한 집에 실거주하겠다’라고 생각해도 괜찮습니다.

혹시 지금 내 능력보다 비싼 집을 매수해도 좋을지 걱정되나요? 대부분 신혼부부의 경우 시간이 지날수록 구매 능력이 커진다는 점을 꼭 기억하세요. 부부가 열심히 저축하고 차근차근 자산을 늘리면 어느 순간 무리해보였던 투자도 수월해지는 순간이 옵니다.

다만 이런 전략을 선택할 경우 A씨 부부는 오랜 기간 월세로 살아야 합니다. 따라서 상대적으로 저렴한 빌라나 오피스텔에서 수년간 거주할 각오를 해야 합니다. 이렇게 오랫동안 월세 살기가 부담스럽다면 도시 외곽의 호재가 있는 지역을 찾아서 당장 실거주가 가능한 금액대의 아파트를 매수하는 것도 괜찮습니다. 통근 시간과 주거 인프라를 조금 포기하더라도 일단 단기적인 시세 상승을 꾀하는 투자를 하고, 2년 뒤 더 나은 지역으로 갈아타기를 시도해볼 수도 있습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전 편, 정태익 저

 

내가 생각하는 것과 가장 가까운 방법인 것 같다. 돈을 일정기간 힘들게 모은 후 전세를 껴서 실거주할 집을 사놓고 신혼부터 아이가 초등학교에 들어가기 전까지는 빌라나 오피스텔에서 월세로 지낸다. 그리고 아이의 정착이 필요해질 때쯤인 아이가 초등학생이 될 때까지 돌려줄 전세자금을 악착같이 모아서 사놓은 집에 들어가서 사는 것이다. 여자 친구에게 살짝 이야기를 꺼내봤는데 꽤 긍정적인 반응을 보여줘서 아주 기뻤다.

 

 

 

 

집을 사기 전에 최소한 다음의 몇 가지를 확인하고, 다른 지역의 집과 비교 분석한 뒤에 결정하기 바랍니다.

이 지역의 (종사자 수에 따른) 기업체 수는 얼마인가?

이 지역의 아파트 공급 상황은 어떠하며 앞으로의 공급 계획은 어떠한가?

교통은 편리한가? 지하철역 개통 계획이 있는가?

학군은 잘 갖춰져 있는가? 가까운 곳에 학원가가 있는가?

상업 시설은 충분한가?

여가 시간을 보낼 만한 시설이 잘 갖춰져 있는가?

이 집 또는 이 지역에서만 누릴 수 있는, 다른 사람들이 부러워할 만한 무언가가 있는가?

그 밖에 다른 호재들이 있는가?

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

부동산 전문가가 필수적으로 분석해야한다고 말하는 항목들이다. 이것만 분석한다고 끝이 아니겠지만 최소한 여기 나온 것들은 빠짐없이 분석하기 위해 기록해두었다.

 

 

 

사람마다 처한 상황이 다르고 물건마다 가치가 다르니 쉽게 답하기 어려운 질문입니다. 또한 앞으로 일어날 변수도 고려해야 합니다. 예를 들어 지금은 B아파트의 교통이 불편하지만 몇 년 뒤 인근에 지하철이 들어설 수도 있죠. 그러면 신축이면서 교통이 개선될 가능성이 있는 B아파트의 매수를 조금 더 적극적으로 고려할 수도 있습니다.  그런데 앞으로 몇 년간 물건의 가치에 미칠 변수가 딱히 없을 때는 어떨까요? 구축 아파트가 신축 아파트와 가격이 같은 게 의아하게 느껴진다면, 저는 ‘왜 지금의 가격이 형성되었는가’를 생각해보라고 권합니다. 대부분이 신축 아파트를 선호하는데도 신축과 구축의 가격이 같다면 거기에는 분명히 이유가 있습니다.  아파트의 현재 시세는 집값을 결정하는 거의 모든 요소가 합쳐진 결과입니다. 시세란 매수자와 매도자가 그 가격에 서로 동의할 때에만 의미가 있습니다.

①오래된 것은 새것이, 새것은 오래된 것이 된다  B의 가장 큰 장점은 신축이라는 것입니다. 그런데 세상 모든 것은 시간이 지나면 낡게 마련입니다. B도 언젠가 구축이 된다는 뜻입니다. 시간이 지나면 B아파트도 구축이 되고, 건물의 감가상각이 발생합니다. 그런데 오히려 20년 된 A아파트는 시간이 지날수록 재건축이나 리모델링 등 변화의 가능성이 생깁니다. 물론 그렇게 쉽게 진행되지는 않겠지만, 적어도 가능성은 있습니다. 이는 하나의 호재가 됩니다. 꼭 현실화되지 않아도 됩니다. 단순히 재건축이나 리모델링에 대한 기대감만 생겨도 집값은 오를 수 있으니까요. 부동산을 볼 때는 늘 오래된 것은 새것이, 새것은 오래된 것이 된다는 사실을 기억해야 합니다.

② 입지는 단기간에 변화하기 어렵다  부동산은 말 그대로 풀이하면 ‘옮길 수 없는 자산’입니다. 위치가 고정되어 있는 자산이므로 입지가 단시간에 변화하기는 어렵습니다. 두 아파트를 비교해봤을 때, ‘편리한 교통 환경’이라는 A아파트가 가진 입지의 장점은 매우 강력합니다. 반면 B아파트의 교통이 개선되려면 상당히 오랜 시간이 걸릴지도 모릅니다. 입지의 차이가 지금의 아파트 가격을 형성한 큰 요인이라고 할 수 있습니다.  핵심은 변화하기 쉬운 가치와 그렇지 않은 가치를 파악해 종합적으로 판단하는 것입니다. ‘신축’이라는 B의 장점은 시간이 지나면 사라지지만 ‘교통이 편리하다’는 A의 장점은 몇 년 뒤에도 그대로입니다. 단순하게 생각해보면, ‘어느 쪽이 시간이 흘러도 유지되는 가치를 더 가지고 있는가’를 따져봐야 합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

위 글에서 앞서 나온 사례에서 A아파트와 B아파트의 가격이 같은데 A는 역세권 구축 아파트이고 B는 역세권이 아닌 신축 아파트이다. 결국 집값에는 모든 편의성, 기대감 등이 포함된 가격이라는 것을 설명하기 위해 위 사례를 들었다. 결국 지금 가격이 같은 이유에 B는 신축이라는 장점이 반영된 것이고 A에는 역세권이라는 장점이 반영된 것이다. 그리고 '어떤 게 더 빨리 사라질 장점인지'를 기준으로 A아파트가 더 유리하다는 판단을 하고 있다. 이렇게 각자 다른 장점들을 가지고 같은 가격이 형성된 상황에서는 위의 사례처럼 어떤 게 더 빨리 사라질 것인지를 판단하여 매수하는 것이 좋은 기준이 될 수 있을 것 같다.

 

 

 

먼저 분명히 할 점이 있습니다. 투자할 때 호재를 첫 번째 기준으로 삼을 수는 없다는 것입니다. 특히 내 집 마련을 할 때 호재는 중요한 참고 지표이지, 첫 번째 결정 기준이 될 수는 없습니다. 내가 가진 자산, 직장과의 거리, 주변 인프라 등을 고려하여 집을 마련해야 합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

당연히 호재만 보고 투자를 하는 것은 너무 위험 가능성이 크다고 생각한다. 혹시라도 내가 함정에 빠지지 않기 위해 한번 더 상기하자는 느낌으로 기록해두었다.

 

 

 

저는 초보자가 가장 쉽게 호재를 찾을 수 있는 방법으로 ‘네이버 부동산(land.naver.com)’을 추천합니다. 지역별로 호재를 찾아보기 쉽고, 진행 상황까지 알아볼 수 있습니다. 이제 방법을 안내하겠습니다. 하나하나 따라가며 지금 살고 있는 지역이나 관심 있는 지역의 호재를 한번 찾아보세요.
내가 알아보는 지역에 백화점이 들어설 계획이 있는지, 언제 들어서는지 등을 알고 싶다면 지역 이름과 함께 ‘백화점 착공’이라고 검색해보세요. 이것만으로도 기사나 블로그 글을 통해 정보를 찾을 수 있습니다. 착공 시기가 확인되면 개점 시기도 대략적으로 파악할 수 있죠.
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

네이버 부동산에서 원하는 지역을 검색하여 특정 동을 선택한 후 오른쪽 화면의 '개발'을 클릭하면 각종 호재가 나타난다. 여기서 배율을 확대하면 파랗게 표시되는 부분이 있는데 이곳은 정비구역이나 계획구역이다. 그리고 우측에 있는 '단지'를 클릭하면 실제 매물의 가격을 알 수도 있다. 부읽남 책에서는 이렇게 초보자들이 쉽게 찾아볼 수 있도록 방법을 많이 알려줘서 참 좋다는 생각을 했다.

 

 

 

호갱 노노: 학원가 많은 지역을 찾자
아파트 실거래가: 학업성취도 평가 점수를 비교해보자
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전 편, 정태익 저

 

학군에 대해 조사할 때는 호갱노노와 아실 어플을 통해서 비교가 가능하다.

 

 

 

지방과 수도권, 입지 기준을 세부적으로 다르게 적용하라
교통: 지방은 지하철보다 도로망이 더 중요하다
공급 물량: 지방에서는 ‘대장 지역’이 바뀌기도 한다
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전 편, 정태익 저

 

사실 실거주할 지역은 수도권이 아니면 생각해본적이 없다. 하지만 실거주 목적이 아닌 투자목적으로 생각해본다면 내 자본금으로 당장 투자할 수 있는 곳은 수도권보다는 지방이 더 가능성이 있다. 나는 지방에 살아본 적은 없지만 여행 등을 통해 지방을 방문하게 되면 역시 수도권에 비해 대중교통 이용이 많이 불편했던 기억이 있다. 배차간격도 길고 노선도 많지 않았던 것 같다. 그래서인지 지방은 역시 지하철 등 대중교통보다는 자동차로 이용할 수 있는 길이 인근 대도시까지 잘 뚫려있는 게 중요하게 여겨지는 것 같다.

지방에서 대장 아파트가 바뀔 수 있는 것을 나는 이렇게 이해했다.

->"지방을 떠나지 않는 사람들은 일자리를 포함하여 어떠한 이유로 돈이 있어도 수도권으로 오지 않고 지방에 머무는 사람들이 분명히 있을 것이라고 생각한다. 이런 상황에서 신축아파트가 들어서게 되면 지방의 고소득층 수요가 몰리게 되고 신축 아파트가 대장이 된다."

 

 

 

임장을 할 때는 다음 요소를 꼭 확인해보시기 바랍니다.
  ① 사람
  인터넷 검색으로는 그곳의 ‘사람’을 만날 수 없습니다. 임장을 통해 동네를 잘 아는 사람을 만나 이야기하다 보면 ‘고급 정보’를 얻을 수 있죠. 그럼 누구에게 어떤 질문을 던져야 할까요? 먼저 지역 상인을 인터뷰하는 방법이 있습니다. 식당이라면 밥을 다 먹고 계산하면서 “저 이쪽으로 이사 올까 고민 중인데, 최근에 이 동네 거주자들이 어떤 분들로 바뀌고 있나요?” 등의 질문을 던지면 됩니다. 가게 매상을 올려주며 질문하면 아무래도 답변을 끌어내기가 수월합니다.
  그 지역 공인중개사에게 물어보는 방법도 있습니다. 이때 두루뭉술하게 묻기보다는 최대한 구체적인 정보를 묻는 편이 좋습니다. “여기 살기 좋은가요?” 같은 질문보다는 “여기 현대백화점이 들어선다는 말이 있는데, 진짜인가요?”와 같은 매우 구체적인 질문이 좋습니다. 지역 정보를 꿰차고 있는 중개사는 비교적 정확한 답을 줄 가능성이 높습니다. 또한 인터넷에 올라오지 않은 최신 정보를 아는 중개사도 있죠.
  동네 거주민이나 아파트 경비원, 건물 관리인을 인터뷰하는 방법도 있습니다. 이 동네로 이사 올 예정이라고 밝히고 공손하게 물어보면 됩니다. 인터뷰를 통해 어느 단지가 아이들 학교 다니기에 편한지, 어느 단지 앞의 외부 소음이 심한지 등 직접 살아본 사람들만 알 수 있는 정보를 얻을 수 있습니다.
② 경사
  인터넷 지도 로드뷰만으로는 경사 여부를 알기 힘듭니다. 임장을 통해 관심 있는 매물 인근에 경사 진 길이 있는지, 있다면 경사가 어느 정도인지를 확인할 수 있습니다. 관심 매물에서 지하철역까지 가는 길, 마트를 비롯해 자주 다니게 될 시설까지 가는 길, 학교 가는 길을 걸어보면 생각보다 시간이 더 걸리는 경우도 있습니다. 이런 사항들은 현장에 가야만 알 수 있는 것들입니다.
③ 주변 환경
  직접 그 지역에 갔을 때 알 수 있는 동네의 느낌이나 분위기가 있습니다. 매우 주관적인 영역이기에 임장을 통해서만 확인할 수 있죠. 또한 동네에 어떤 상가들이 있는지 자세히 확인해볼 수도 있습니다. 지도 로드뷰가 실시간 업데이트되지는 않기 때문에 임장을 통해서 살펴보면 좋습니다. 내가 해당 지역의 거주자라고 상상하면서 주변을 둘러보는 것입니다. 마트나 편의점, 학원 등 주거에 필요한 업종의 동선이 효율적으로 배치되어 있는지 확인합니다.
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

임장을 가게되면 확인해야 할 요소들이 굉장히 많을 것 같다. 그중에서도 기초적인 것들이 이러한 것들이라고 한다. 글로 써놓으니 쉽지만 막상 식당 주인에게 말을 붙이거나 공인중개사로 들어가는 것은 아직 경험이 없어서인지 두려운 느낌이 있다. 임장을 가게 되면 역시 인터넷으로는 알 수 없는 정보들을 캐치를 해와야 하는데 아직은 공부를 더 하면서 어떤 것을 캐치해야 하는지 차차 알아가야 할 것 같다.

 

 

 

집을 살 때는 지금의 인테리어를 가지고 판단하면 절대 안 됩니다. 아무래도 낡은 집은 실제 가치보다 더 나빠 보이고, 인테리어를 잘 해놓은 집은 더 좋다고 느껴집니다. 하지만 집을 매수하면 내 취향대로 인테리어를 할 수 있으니, 현재 인테리어는 집의 가치를 판단할 때 고려하지 않는 편이 좋습니다.
그럼 대체 집을 보러 가서 무엇을 확인해야 할까요? 현장에서 꼭 살펴야 할 6가지 요소가 있습니다.
  ① 조망
  ‘조망권’이라는 말이 있을 정도로 조망은 매우 중요하며, 인테리어처럼 쉽게 바꿀 수 있는 요소가 아닙니다. 같은 아파트 단지 안에서도 동과 층에 따라 창밖 풍경이 다르므로, 임장을 가서는 창밖으로 보이는 풍경을 꼭 확인합니다. 발코니와 각 방의 창문까지 꼼꼼히 확인하세요.
② 소음
  매물 임장을 가서는 꼭 해당 주택 주위에 소음이 발생하는지 확인해야 합니다. 방문할 당시에는 조용하지만 소음을 유발할 요소가 숨어 있는 경우도 있습니다. 예를 들어, 바로 앞에 놀이터가 있다면 평일 오후나 주말에는 꽤 시끄러울 확률이 높습니다. 또한 큰 도로와 접해 있으면 밤에 차로 인한 소음이 더욱 크게 느껴질 것입니다. 
③ 냄새
  소음만큼 쉽게 간과하는 요소가 바로 냄새입니다. 집 자체가 오래돼서 곰팡이 냄새가 나지 않는지, 하수구 냄새가 올라오지 않는지 확인해보세요. 간혹 쓰레기 분리수거장이 집 아래에 위치해 있어서 냄새가 나는 경우도 있습니다.
④ 빛
  누구나 빛, 즉 채광이 좋은 집을 선호합니다. 그런데 이를 확인하지 않고 매수를 결정하는 분들도 많습니다. 기본적으로 남향은 하루 종일 햇빛이 들어옵니다. 네이버 부동산 등에서 미리 검색하거나 중개사에게 물어보면 집의 방향을 알 수 있습니다. 또한 주위에 햇빛을 가리는 건물이 없는지도 직접 확인해보세요.
⑤ 물
  집에 하자가 생기는 원인은 대부분 물 때문입니다. 크게 습기, 누수, 수압, 곰팡이 등이 문제가 되죠. 먼저 천장에 물이 샌 얼룩이 있는지 확인해봐야 합니다. 얼룩이 남아 있다면 윗집에서 물이 샜을 가능성이 있기 때문입니다. 다음으로 싱크대를 열고 내부를 확인해보세요. 세탁실과 보일러실은 습하거나 환기가 덜 되는 곳이기 때문에 곰팡이가 있는지 살펴봐야 합니다. 또한 방마다 다니면서 구석을 확인하고, 가구 뒤편을 직접 보거나 손을 넣어보는 것이 좋습니다. 습기가 느껴지거나 축축하다면 좀 더 꼼꼼히 살펴야 하죠. 만약 곰팡이가 보인다면 가구를 치웠을 때 더욱 심각할 가능성이 큽니다. 특히 구조적인 문제로 곰팡이가 생긴 것이라면 벽지를 새로 해도 다시 생겨날 수 있습니다.
⑥ 구조
  집의 구조가 좋고 나쁨을 어떻게 평가할까요? 가장 간단한 방법은 지금 사는 집에 있는 가구들의 크기를 대략적으로 메모해놓고, 임장을 가서 공간에 내 가구를 배치해보는 상상을 하는 것입니다. 소파는 어떻게 놓고 식탁은 어디에 넣어야 하는지 머릿속으로 계속해서 질문해보는 거죠. 그러면 같은 평형이어도 어떤 아파트는 거실에 식탁과 소파까지 넣을 수 있고, 어떤 아파트는 둘 다 놓기가 애매하다는 사실을 알게 됩니다.
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

집을 직접 보러갔을 때 꼭 확인해야 할 항목들이다. 역시나 추가적으로 확인해야 할 것들이 많겠지만 필수적 인항 목들을 잊지 않기 위해 기록해두었다. 실제로 나는 내가 직접 계약은 하지 않았지만 형이 살던 곳을 이어서 살면서 곰팡이 때문에 불편했던 기억도 있고 소음 때문에 힘든 기억도 있었다. 이러한 것들을 확인하지 않으면 힘든 생활을 반복하게 될 수 있기 때문에 잊지 않고 확인을 하려고 한다. 

 

 

임장 실수를 막아주는 5가지 마음가짐
  치열한 비교와 고민 끝에 집을 매수하는 만큼 그 마음가짐도 중요합니다. 정리하면 다음과 같습니다.
  ① 적어도 세 번은 방문하라
  집을 딱 한 번 방문하고 바로 매수를 결정하는 사람들이 있습니다. 특히 ‘마음에 드는데 지금 안 샀다가 다른 사람한테 팔리면 어쩌나’ 하는 걱정에 덜컥 매수하는 경우가 많습니다. 
  저는 해당 지역에 최소한 세 번은 방문해볼 것을 권합니다. 하루에 세 번 방문하라는 것이 아니라, 서로 다른 날에 여러 번 방문해보는 게 중요합니다. 첫 방문 때는 현장의 분위기나 조급함 때문에 놓친 것들이 있을지도 모릅니다. 조금 시간이 지나면 객관화가 되기 때문에, 다음 번 방문할 때는 다른 단점이나 장점이 보일 수도 있지요.
② 오전 10시~오후 2시에 방문하는 것이 유리하다
  집을 보는 데 오전 10시부터 오후 2시 사이가 유리한 이유는, 이 시간대에 세입자와 중개사 모두 상대적으로 한가할 가능성이 크기 때문이죠. 한가할 때 가야 집을 여유 있게 살필 수 있고, 집에 대한 정보를 한마디라도 더 들을 수 있습니다. 또한, 해당 물건을 중개하는 중개사 역시 이 시간대에는 비교적 방문객이 적어 매물을 더 꼼꼼히 보여주고 설명도 자세히 해줄 수 있습니다.
③ 최소한 5명 이상의 공인중개사를 만나라
  중개사 한 분이 추천하는 물건 몇 개를 보고 매수를 결정하는 분들이 있습니다. 그런데 저는 최소한 중개사를 5명 이상 만날 것을 추천합니다. 한 명의 중개사가 그 인근의 모든 물건을 맡지는 않습니다. 여러 명의 중개사를 만나보면 비슷한 조건의 더 많은 매물을 볼 수 있습니다. 
④ 시간을 들여 내부를 충분히 살핀다
  집을 보러 갈 때, 최대한 빨리 보고 도망치듯 나오게 되지 않던가요? 남의 집에 폐를 끼친다는 미안함에서 나오는 자연스러운 행동이지만, 굳이 그럴 필요는 없습니다. 생각해보면 이미 ‘집을 보여주는 것’에 상대도 동의한 상태이니 십여 분 정도 둘러본다고 해서 그리 미안한 일이 아닙니다. 사전에 무엇을 볼지 명확하게 계획을 세우고, 임장을 가서는 해당 부분을 꼭 확인하고 나와야 합니다.
⑤ 사진과 메모를 남겨라
  인간의 기억에는 한계가 있어 자신의 기억력을 너무 믿어서는 안 됩니다. 그러니 가능한 한 보고 느낀 점들을 메모지에 자세히 기록한 뒤, 집에 돌아와 정리합니다. 특히 앞서 말한 임장 시 확인해야 하는 6가지 요소에 대해 항목별로 느낀 점과 내용을 메모하세요. 창문 바깥으로 무엇이 보이고, 채광이 어떤지 모두 적어야 합니다. 구조에 대한 부분도 꼼꼼하게 기록합니다. 가능하면 사진을 찍어두는 것이 기억을 떠올리는 데 도움이 됩니다.
  그저 눈으로 훑어보기 위해서가 아니라 실질적인 정보를 얻기 위해 임장을 가는 것입니다. 집에 돌아오면 내가 얻은 정보를 하나의 보고서 형식으로 정리해둡니다. 단순히 동네 구경을 하고 오면 안 됩니다. 우리는 지금 전 재산이 들어갈 물건을 사는 중입니다. 사소한 것 하나도 절대 소홀히 해서는 안 됩니다.
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

아직 직접 임장을 다녀본 적이 없어 임장이 막연히 두렵기도 하고 무엇을 해야 할지 막막해서 임장에 대한 내용을 많이 기록해두었다. 핵심은 오전 10시~오후 2시 사이에 방문하는 것이 좋고 최소 다른 시간대에 세 번 이상, 그리고 한 명의 공인중개사만 만나는 것이 아니라 최소 5명을 만나는 것, 그리고 직접 매물로 나온 집에 들어가면 충분히 시간을 가지고 기록하라는 것이다. 기회가 된다면 임장 경험이 있는 사람을 따라가서 어떻게 진행되는지 견학을 해보고 싶긴 하지만 그런 사람을 만나기도, 데려가 달라고 하기도 쉽지 않은 것 같다. 결국 내가 공부해서 지식을 쌓고 도전을 해야 할 것 같다.

 

 

 

중개사를 만나기 전에 알아야 할 것들

① 여러 중개사를 만나라
  이는 여러 번 강조해도 지나치지 않습니다. 같은 지역의 중개사라 해도 모두 같은 매물을 가지고 있지는 않습니다. 또한, 중개사들 각자의 성격과 성향이 모두 다릅니다. 최소 5명 이상의 중개사에게 물건을 확보해야 그 지역의 객관적인 상황을 알 수가 있습니다. 그리고 여러 중개사와 대화하는 과정에서 좀 더 다양한 정보를 들을 수도 있습니다.
  ② 내가 원하는 물건을 최대한 명확하게 밝혀라
  아파트를 매수할 때는 보통 내가 원하는 단지와 지역을 명확하게 정한 후 중개사에 전화할 때가 많지만, 빌라나 오피스텔을 구하거나 어떤 아파트든 상관없을 때는 물건을 추천받기도 합니다. 이런 방식으로 중개사로부터 내가 원하는 물건을 소개받으려면, 무엇보다 나의 조건을 명확하게 전달하는 것이 중요합니다. 최소한 다음의 조건은 중개사에게 명확히 이야기해야 합니다.
    • 원하는 주택 가격과 나의 투자금: “3억에서 4억이요”와 같이 범위를 너무 넓게 잡지 말고, “3억 4천만 원이요”와 같이 구체적으로 이야기해야 합니다. 내가 가진 투자금이 얼마이고, 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 미리 말해놓아도 좋습니다.
    • 실거주/투자 여부: 당장 실거주할 집을 구하는지 아니면 집을 매수하여 전세를 줄 것인지 확실히 말하는 편이 좋습니다.
    • 원하는 지역과 주택 종류: “서울 어디든 좋아요. 아파트든 빌라든 상관없고요”와 같이 뭉뚱그려 말하는 방식은 좋지 않습니다. 이런 말은 “나도 모르는 내 마음을 알아서 맞혀주세요”와 크게 다를 바가 없죠. 그러니 내가 원하는 지역과 주택 종류를 명확히 이야기해야 합니다.
    • 면적과 연식, 용적률: 구하는 집의 평수와 연식을 구체적으로 전달하면 원하는 매물을 찾을 가능성이 커집니다. “30년 이상 된 구축 20평대 아파트 중 용적률이 낮아서 개발 가치가 높은 상품을 찾고 있습니다”와 같이 구체적인 목적과 요구 사항을 밝힙니다.
• 방 개수와 층수 및 방향: 구체적인 방 개수, 층수, 방향(남향, 서향 등) 등에 따라 볼 수 있는 매물의 수가 달라집니다.
  ③ 방문 전날 미리 통화하라
  중개사와 미리 문자로 약속을 잡았다고 해도, 중개사무소에 방문하기 전날에 전화 통화를 해보는 것이 좋습니다. 약속한 날짜에 매물 몇 개를 보는지, 추천받은 물건이 아직 남아 있는지, 그사이에 또 다른 좋은 매물이 나왔는지 등을 확인해봅니다. 생각보다 매물이 금세 거래되는 경우도 많고, 주인의 변심 등으로 보려던 물건이 취소되는 경우도 있습니다. 헛걸음하고 싶지 않다면 방문 전날 확인해보는 편이 좋습니다.
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

 

공인중개사는 내가 집을 사도록 도와주는 사람이다. 하지만 그 사람의 최종 목적은 내가 집을 잘 사는 것이 아니라 결국은 거래를 성사시켜 돈을 버는 것이라는 것을 잊으면 안 될 것 같다. 공인중개사는 그저 돈을 받고 도와주는 사람이지 나의 선택에 책임져주는 사람이 아니다.  항상 이 점을 염두에 두고 공인중개사의 말은 참고만 할 뿐 맹목적으로 믿으면 안 된다. 인터넷에서 공인중개사와 임대인이 짜고 사기를 치는 경우도 보고 그래서인지 더 조심스러워지는 것 같다.

 

 

 

중개사와의 심리전에서 밀리지 마라

① “그런 물건 많으니까 일단 와서 말씀하시죠.”
  중개사가 방문해서 이야기를 하자고 하더라도, 정확하게 내가 원하는 조건의 물건을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 주택 종류, 연식, 평수 등에서 내가 원하는 조건과 맞아떨어지는 매물을 볼 수 있는지 물어보아야 하죠. 그렇지 않으면 무턱대고 찾아갔다가 막상 내가 원하는 조건의 매물이 없어서 헛걸음할 수 있습니다.
  ② “일단 출발하시죠. 가면서 설명해드릴게요.”
  매수자가 찾는 적당한 물건이 없을 때, 종종 중개사로부터 이런 말을 듣게 됩니다. 중개사무소에 가면 곧바로 매물을 보러 가지 말고, 자리에 앉아서 중개사에게 궁금한 점을 미리 질문하세요. 오늘 어디에 있는 어떤 매물을 보러 가는지, 조건과 가격은 어떻게 되는지 그리고 그것이 내가 원하는 물건이 맞는지 확인부터 합니다. 만약 내가 원하는 집과 동떨어진 조건의 매물밖에 없다면 다른 중개사무소를 찾아갑니다.
  ③ “이거 어쩌죠? 한 시간 전에 팔렸다는데….”
  통화할 때까지만 해도 딱 맞는 매물이 있다고 해서 막상 방문했더니 이렇게 말할 때가 종종 있습니다. 실제 그사이에 거래가 되는 경우도 있지만, 그런 물건이 없는데도 일단 방문하게 만드는 경우도 간혹 있습니다. 이런 일을 피하기 위해서는 같은 날 한곳이 아닌 여러 곳의 중개사무소와 미리 약속을 잡아놔야 합니다. 그래야 임장을 위해 힘들게 낸 시간을 낭비하지 않을 수 있습니다.
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

공인중개사들이 자주 하는 말이라고 한다. 세 가지 모두 허위매물과 관련이 있는 말 같다. 공인중개사들은 결국 거래를 성사시켜 돈을 버는 것이 목적이기 때문에 내가 원하는 매물이 없더라도 일단 부르려고 하고 내가 헛걸음하고 시간 낭비하는 것은 그들에게는 상관없는 일이다. 이 책의 저자인 부읽남도 아마 허위매물에 당한 적이 있어서 독자들이 헛걸음하지 않도록 이러한 글을 남겨놓았다고 느껴졌다.

 

 

 

 

 아래는 다양한 부동산 사기 유형입니다.
  ① 낮은 가치의 물건을 비싸게 팔기
  부동산은 보는 관점에 따라 단점을 장점으로 포장하여 말하는 것이 가능합니다. ‘외지에 교통이 좋지 않은 동네’를 ‘조용하고 외부인의 접근이 없는 동네’라고 표현할 수도 있고, 산 중턱에 위치해 벌레가 많고 겨울에 다니기 불편한 동네도 ‘숲세권’이라며 살기 좋다고 말할 수도 있습니다. 사실 이런 유형은 사기라고 볼 수는 없습니다. 가치가 낮은 것을 가치가 높은 것처럼 포장하는 일은 영업 수완으로 볼 수도 있죠. 하지만 내가 그런 것을 분별할 능력이 없다면 남들이 싫어하는 물건을 좋은 물건이라 착각하고 매수할 수도 있습니다.
  ② 신축 물건 가격 부풀리기
  1권 기초편부터 일관되게 강조한 사항이 있습니다. 빌라, 오피스텔, 상가의 신축 분양은 신중히 접근하라는 것입니다. 투자 경험이 적은 사람의 경우, 분양업자와 중개인이 손잡고 가격을 부풀려도 그 물건이 실제 가치보다 비싸다는 사실을 알기 어렵기 때문입니다. “빌라나 오피스텔을 사면 절대 안 된다”는 말이 시중에 떠도는 것도 신축 분양가로 비싼 값에 주고 매수한 뒤 물건 가격이 내려가 피해를 본 분들이 많기에 나온 이야기입니다. 본래 가치보다 비싸게 산 물건은 시간이 지나면서 제 가치로 내려오게 마련입니다.
  ③ 전세에도 사기가 있다
  전세는 계약이 끝날 때 보증금을 전부 돌려받는다고 생각하기 때문에 대부분 사람들이 큰 고민 없이 계약하는 경향이 있습니다. 그래서 경험 없는 사람들을 노린 전세 사기도 종종 일어납니다. 먼저 신축 빌라의 전세가를 일부러 높여 받는 유형의 사기가 있습니다. 한 신축 빌라 전세가 1억 7천만 원 정도인데 2억 원으로 전세를 맞췄다고 가정해봅시다. 매매가 대비 전세를 높게 잡으면 분양업자 입장에서는 투자금 자체가 적어지기 때문에 이득입니다. 그런데 전세입자 입장에서는 어떨까요? 2년 뒤 계약 만기가 되었을 때, 시세보다 비싸게 전세 계약을 한 상태라면 새로운 전세입자를 구하기가 어려울 수도 있습니다. 집주인에게 전세 보증금을 돌려달라고 해도 새로운 세입자를 구해야 돌려줄 수 있다는 말만 들을 수도 있습니다.
  심지어 어떤 경우에는 해당 빌라가 경매로 넘어가기도 합니다. 그러면 그 집을 다른 누군가가 낙찰을 받아야 하는데, 전세입자의 보증금이 너무 높게 설정되어 있으면 하염없이 유찰될 때가 있습니다. 이때 전세입자가 눈물을 머금고 해당 물건을 낙찰받기도 합니다. 그저 전세를 살고자 했는데 어느 순간 빌라 낙찰자가 된 것입니다. 물론 이런 상황을 방지하는 ‘전세보증보험’ 제도가 운영되고는 있지만, 모두가 가입할 수 있는 것은 아닙니다.
-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편, 정태익 저

 

 

대표적인 부동산 사기유형이라고 한다. 부동산은 한번 구매하면 나의 자산 중 가장 큰 비율을 차지하게 될 정도로 규모가 큰 자산이다. 부동산을 살 때 안 좋은 부동산을 사는 것도 문제지만 사기를 당하면 더 큰 문제이다. 내 자산의 90% 이상이 날아갈 수도 있기 때문이다. 공인중개사가 임대인과 함께 입을 맞춰 사기를 치는 경우도 있으니 결국 내가 모르면 당할 수밖에 없다. 내가 공부를 해서 잘 알아야 한다.

 

 

 

사기를 피하는 간단하지만 확실한 방법

① 소유자의 신분을 정확히 확인하라
  부동산 거래를 할 때 계약 당사자는 임차인과 임대인, 매수자와 매도자입니다. 따라서 매수인과 매도인이 직접 만나 신분증을 확인하고 계약서에 서명을 하는 편이 가장 좋겠죠.
  그러나 부득이한 사정으로 당사자가 계약서를 작성하지 못할 경우 위임장을 근거로 중개사나 제삼자가 대리 서명하기도 합니다. 이때는 반드시 신분증 사본과 함께 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 거래해야 합니다. 인감증명서란 주민센터에서 관리하는 일종의 ‘인증 도장’인데, 이 도장이 찍혀 있다면 당사자가 계약한 것과 마찬가지의 법적 효력이 있습니다. 예를 들어, 인감증명서에 찍힌 도장과 똑같이 생긴 도장이 찍힌 위임장이 있고, 해당 위임장에 ‘◯월 ◯일부터 2년간 전세 ◯천만 원으로 계약하는 데 동의하고, 해당 계약 날인을 ◯◯중개사 홍길동에게 위임한다’라는 내용이 쓰여 있다면 그것을 믿을 수 있다는 의미입니다.
  이때 인감증명서의 주민등록번호와 등기부등본의 소유자 주민번호가 같은지 꼭 확인해야 합니다. 또한, 정부 24(gov.kr) 사이트에서 ‘인감증명발급 사실 확인(정부 24-서비스→사실/진위 확인-인감증명발급 사실 확인)’ 탭을 클릭하여 인감증명서의 정보를 입력해보면 위조문서 여부를 확인할 수 있습니다.

 

  ② 법적 분쟁이 있는 물건을 피하라
  부동산을 매수할 때는 등기부등본과 건축물대장을 무조건 확인해야 합니다. 등기부등본은 해당 건물의 ‘이력서’라 할 수 있습니다. 국가기관인 등기소에서 발급하고 관리하므로 위조나 변조의 가능성이 거의 없죠. 등기부등본은 중개사에게 요청하여 받거나 대법원 인터넷등기소에서 직접 찾아볼 수 있습니다. 등기부등본을 보는 방법에 대해서는 초보 투자자로서 꼭 알아야 할 부분만 설명하겠습니다.
  우선 해당 건축물의 소유권에 대한 정보가 담긴 ‘갑구’ 부분(128쪽 참고)에서 ‘등기 목적’을 살펴봐야 합니다. 다른 용어들은 신경 쓰지 않아도 되지만 압류, 가압류, 경매개시 결정, 가처분, 가등기 등의 용어가 있다면 초보자는 해당 물건을 거래하지 않는 것이 좋습니다.  소유권 이외의 정보가 담긴 ‘을구’에서도 등기 목적에 조심해야 할 용어들이 있습니다. 근저당권 설정, 전세권 설정, 주택임차권 등이죠. 129쪽 예시를 보면 ‘전세권 설정’에 빨간 줄이 그어져 있습니다. 이런 경우는 말소(삭제)됐다는 의미이므로 신경 쓰지 않아도 됩니다. 근저당권 설정은 이 집에 ‘대출’이 있다는 의미입니다. 집을 담보로 대출을 받는 것은 흔한 일이고 법적 다툼이 있는 것도 아니지만, 대출이 있는 집에 전세입자로 들어갔다가 내 보증금을 지키지 못할 수도 있으니 주의해야 합니다. 그러나 부득이하게 대출이 있는 집에 전세를 얻어야 하는 상황이라면 집주인과 계약할 때 ‘근저당 항목을 말소하는 조건으로 계약한다’라는 사실을 특약에 명시하고, 잔금 이후 근저당이 소멸되었는지 확인하는 것이 좋은 방법입니다. 보통 집주인이 전세금을 받아서 대출을 갚는 경우가 많은데, 가급적이면 전세 잔금 당일에 소유자와 은행에 함께 방문하여 대출 상환을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

 

③ 위반 건축물이라는 폭탄을 피하라

다음으로는 건축물대장을 꼭 확인해봐야 합니다. 등기부등본과 마찬가지로 중개사에게 받을 수도 있고, 정부 24 사이트에서 출력할 수도 있죠. 건축물대장에 어려운 용어가 많아 복잡해 보일 수 있지만, 크게 2가지 정도를 확인하면 됩니다. 건축물의 용도를 확인하고, ‘위반 건축물’이라는 표시가 있는지 확인하면 됩니다. 건축물대장의 ‘용도’에는 이 건축물을 정부에서 어떤 용도로 쓰도록 허가해줬는지 여부가 기록됩니다. 아무리 봐도 빌라와 같은 평범한 주택으로 보이는데 근린생활시설이나 사무소, 숙박시설이라고 쓰여 있다면 일단 주의해야 합니다.

다음으로는 위반 건축물 여부를 확인해야 합니다. 위 이미지의 오른쪽 상단을 보면 ‘위반 건축물’이라고 쓰여 있습니다. 이는 건축물 자체가 법을 위반했다는 말입니다. 이런 물건을 매수하게 되면 위반 사항을 원상 복구할 때까지 ‘이행강제금’이라는 일종의 과태료를 지속적으로 내야 합니다. 예를 들어, 외관은 빌라와 동일한데 저층을 상가로 허가받은 경우가 있습니다. 굳이 이렇게 하는 이유는 상가를 주택으로 취급하지 않기 때문에 주택을 한두 층 더 올려 지을 수 있기 때문입니다. 규제를 피해 더 많은 집을 짓기 위한 일종의 속임수죠. 그런데 위반 건축물임에도 불구하고 초보 투자자를 속여 상가에 전세를 들어 살게 하거나 건물 전체를 신축 분양하여 팔아버리는 일이 심심찮게 발생합니다. 이렇게 빌라처럼 생긴 상가를 매수하게 되면 원래의 용도대로 원상복구할 때까지 이행강제금을 내야 합니다. 이런 곳은 사무실이라는 원래의 용도대로 임대해서는 제값을 받기가 힘들고, 사무실을 주택으로 용도 변경하는 것도 불가능하니 애물단지가 됩니다.

또한 일조권 규제를 피해 4층 이상부터 계단식으로 면적이 좁아지는 건물이 있습니다. 여기에 가벽을 세워 확장해서 쓰는 곳도 모두 위반 건축물에 해당합니다. 이러한 건물을 잘못 매수하면 원상복구할 때까지 이행강제금을 내야 합니다. 건물 내부에서는 위반 여부를 쉽게 인식하기 어려우니 계약 전에 반드시 건물 외부를 확인해봐야 합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전 편, 정태익 저

 

쉽게 사기를 파악하는 방법을 몇 가지 소개한 글이다. 이 외에도 무수히 많은 사기의 종류들이 있을 것이다. 개중에는 부동산 경험이 많은 투자자도 파악하기 어려운 사기들도 있을 것이다. 하지만 여기 나온 사기의 종류들은 초보자도 몇 가지만 확인하면 충분히 당하지 않을 수 있는 단순한 사기들이다. 부동산에 관심을 가진 사람이라면 이러한 기본적인 것에는 절대 사기를 당하면 안 된다.

 

 

 

이런 관점에서 지방 투자에 성공하려면 ‘수요’와 관련하여 두 가지를 염두에 둬야 합니다. 첫째, 아파트에 집중해야 합니다. 인구가 적은 지역일수록 사람들이 선호하는 주택 유형을 매수하는 편이 더욱 안전하기 때문입니다. 물론 오피스텔, 빌라에서도 기회는 있습니다만 아파트에 비해 선호도가 낮기 때문에 투자의 난도가 훨씬 높아집니다.  둘째, 투자의 안전성 측면에서 보면 지방 투자 중에서도 광역시 투자가 조금 더 안전한 편입니다. 광역시는 서울만큼은 아니지만 해당 지역에서는 가장 선호되는 곳입니다. 즉 특정 권역 안에서 수요가 가장 높죠. 지금부터 광역시 투자에 대해 알아보도록 하겠습니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전 편, 정태익 저

 

지방 투자에 관한 글이다. 앞서서도 말했지만 수도권 외에 실거주는 생각해본 적이 없지만 지금 있는 자본금으로 투자하기에는 수도권보다는 지방이 더 적합한 것이 현실이다. 이 글의 핵심은 지방일수록 오피스텔이나 빌라보다는 아파트에 집중해야 하고 작은 도시보다는 광역시가 수요가 몰리기에 조금 더 안전하다는 것이다. 기본적이고 당연하게 보일 수도 있지만 생각 없이 지방의 매물 가격을 보다 보면 내 자본으로 살 수 있는 저렴한 외곽지역이나 오피스텔, 빌라가 눈에 들어올 수도 있을 것 같다. 그럴 때 저렴한 가격에만 홀리면 안 되고 항상 그 건물이 앞으로도 수요가 있을지를 생각해야 한다.

 

 

 

 

이번 장에서 경매 과정을 단계별로 정리해보면 더욱 이해하기 쉬울 것입니다.

① 물건 검색  내가 사고 싶은 집을 찾아보는 단계입니다. 우리나라 법원에서 운영하는 사이트인 법원 경매정보(courtauction.go.kr)에서 모든 경매 매물 정보를 무료로 확인할 수 있습니다. 다만 경매 투자자들은 편의성이 좋은 유료 사이트를 이용하는 편입니다. 스피드옥션(speedauction.co.kr)이나 지지옥션(ggi.co.kr) 같은 유료 사이트에는 무료 사이트엔 없는 편리한 부가 기능이 많습니다. 법원 경매정보를 이용할 때는 해당 매물의 등기부등본이나 전입세대 열람 등을 매번 스스로 찾아봐야 하지만, 유료 사이트에서는 이를 포함한 다양한 정보를 제공합니다.

-운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전 편, 정태익 저

 

책을 읽다 보니 적은 자본으로도 시작이 가능하고 요즘 같은 부동산 침체기에 적절한 경매에 관심이 많이 갔다. 아직 모르는 용어도 많고 절차도 외우지 못했지만 경매를 배우면서 매물을 확인할 수 있도록 경매 매물이 올라오는 사이트를 기록해두었다.

 

 

 

 

 

부읽남이 쓴 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전 편을 읽고 나서 '부동산 세계가 이런 곳이구나' 정도의 느낌을 받은 것 같다. 본격적으로 투자를 시작하거나 실거주할 집을 매매하기에는 지식이나 자본이나 많이 부족하다고 생각한다. 집을 사기 위해서는 지식과 자본을 더 쌓아야 한다.

지식에 대한 목표는 앞선 글에서도 말했듯이 부동산 문외한 앞에서 부동산 강의를 30분 이상 할 수 있는 능력을 키우는 것이다. 그리고 그 전 목표로는 부동산 관련 서적 30권 읽기이다. 올해가 이제 5개월 정도 남았는데 부동산 서적 28권을 더 읽기 위해서는 한 달에 6권 정도를 읽어야 한다. 쉬워 보이지는 않지만 불가능해 보이지도 않는다. 부동산 서적만 읽는 것이 아니라 다른 책들도 같이 읽기 때문에 쉽지는 않겠지만 올해 안으로 부동산 서적 30권읽기에 도전하려고 한다.

자본에 대한 목표는 아직 정확히 못 세우겠다. 아직 수입을 정확히 계산할 수 없기 때문이고 그 때문에 DSR계산을 하지 못해 대출금이 얼마나 나올지도 파악하기 힘들기 때문이다. 우선은 무조건적으로 소비를 최소화하면서 자본금을 모으고 싶다. 그리고 올해 안으로 티스토리 애드센스 승인을 받아서 새로운 현금 파이프라인을 만들어보고 싶은 것이 내 목표이다.